近两年火爆的创新(xīn)产(chǎn)品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机(jī)制是(shì)公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包(bāo)含(hán)了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益(yì)，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通(tōng)过基(jī)金(jīn)募集(jí)材(cái)料和信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合(hé)行(xíng)业及(jí)市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投(tóu)资决(jué)策(cè)的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人(rén)实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期投资(zī)者更具参考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额(é)以现金形(xíng)式(shì)分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主要特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看，基础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求(qiú)，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构(gòu)投资者的投资品类，为资产配(pèi)置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红(hóng)能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的(de)影响，可分(fēn)配金额完成(chéng)率(lǜ)不达预期(qī)，一(yī)定程(chéng)度(dù)上影响了(le)公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近期(qī)经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额(é)根据单位基金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权(quán)操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均可以获得公平的(de)投(tóu)资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结(jié)合持(chí)有产品的(de)特(tè)性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多位业(yè)内(nèi)人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红(hóng)前(qián)提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作(zuò)期间(jiān)的“分(fēn)红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增值(zhí)两个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动(dòng)的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多(duō)数普通(tōng)投资(zī)者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到(dào)期(qī)后基金价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年(nián)的(de)现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是(shì)变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对(duì)所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经(jīng)营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分(fēn)派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投资(zī)者(zhě)注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份(fèn)额(é)单价随着(zhe)分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一步(bù)延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指标有(yǒu)两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最(zuì)终得到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独立(lì)的资(zī)产香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗(chǎn)配置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适(shì)合长期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以(yǐ)更多(duō)关注内部收益率的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接(jiē)影响投(tóu)资回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以(yǐ)将REITs的实际分红金(jīn)额与募集材料中香炉里面放什么东西插香 香炉里面可以放大米吗披(pī)露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济及(jí)市(shì)场的(de)实(shí)际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设施(shī)项目的(de)运营业绩(jì)及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金基(jī)金(jīn)上述负(fù)责(zé)人也称(chēng)。

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