文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽(huī)、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交钱(qián)，一(yī)手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次(cì)房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。擅长和善于的区别，擅长和善长的区别造句

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担(dān)了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外(wài)什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商(shāng)品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存(cún)在(zài)预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一般有严格(gé)的(de)监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项目(mù)获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完(wán)全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风(fēng)险(xiǎn)，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地(dì)产长效机制。这是(shì)个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中国(guó)一(yī)定能化解这个难(nán)题，让房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地产也不能(néng)例(lì)外，老百姓买房子(zi)是(shì)天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安(ān)、行业企业(yè)健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研(yán)究中心参(cān)与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期(qī)系统的专项(xiàng)研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购(gòu)房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预(yù)付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租(zū)资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相(xiāng)当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼(lóu)为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式，如(rú)把楼宇契约(yuē)切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的(de)基础上，将“按揭”模式引入擅长和善于的区别，擅长和善长的区别造句房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直觉和(hé)多年经营杂货铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于(yú)商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下(xià)九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明(míng)楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外(wài)一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了自己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了(le)房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的(de)一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决(jué)了核心的(de)住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但期间也出(chū)现过“烂(làn)尾楼”的(de)情况，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如(rú)，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部(bù)门提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即要求开(kāi)发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已(yǐ)经全部(bù)支(zhī)付，还要(yào)证(zhèng)明自身(shēn)有资(zī)金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师(shī)所托(tuō)管，支取时(shí)需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核准。为了(le)防止开(kāi)发商、律(lǜ)所(suǒ)、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发(fā)商操(cāo)作等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工(gōng)。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业(yè)，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套(tào)问题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度(dù)，住房市(shì)场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出(chū)现了分配不(bù)公、效(xiào)率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利(lì)分房(fáng)制度(dù)不(bù)再适用于当(dāng)时的国情。叠加房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对(duì)内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制(zhì)度改革，加(jiā)快(kuài)住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经济下的福(fú)利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经(jīng)济的商(shāng)品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房(fáng)地产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地(dì)的商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。预售制的(de)初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房建(jiàn)设。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发企业(yè)将正在(zài)建设中的(de)房(fáng)屋(wū)预先出售给购(gòu)房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或房款的行为。区别于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房(fáng)预(yù)售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发(fā)商而言，预售制(zhì)商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销(xiāo)售的(de)最(zuì)主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商(shāng)品房(fáng)供应(yīng)，推(tuī)动了城镇(zhèn)化发展进程(chéng)。预售制在过去20多(duō)年对中国内(nèi)地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步(bù)发展起到了(le)重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼(lóu)住到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得巨大(dà)进步，数十年时(shí)间走完(wán)发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅(zhái)期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了(le)中国内地房地(dì)产行业的发展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售(shòu)面(miàn)积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增(zēng)至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来(lái)房(fáng)地产也(yě)成为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道(dào)，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年(nián)房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产业(yè)增加(jiā)值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动(dòng)最为明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资(zī)渠(qú)道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固(gù)定资产投(tóu)资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷(dài)款(kuǎn)占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业务，占比超过三(sān)分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国(guó)合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占股债(zhài)房市(shì)值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国(guó)的(de)27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债券市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房等(děng)风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是(shì)两个独立的合同关系(xì)，如果开发商(shāng)发(fā)生(shēng)违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波(bō)动或(huò)经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则(zé)风险完(wán)全由(yóu)银(yín)行承担，银行(xíng)将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来(lái)全国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥(féi)等(děng)城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还(hái)款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的工(gōng)程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的(de)资(zī)金，在房(fáng)企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金(jīn)流(liú)动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外(wài)商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支(zhī)付，或(huò)按工程进(jìn)度分期(qī)支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是(shì)按工程(chéng)进度付(fù)款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾(wěi)保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保障购房者(zhě)权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供(gōng)一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方全程监(jiān)管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定(dìng)金一定期(qī)限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋(wū)交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付(fù)款由第三方公证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责(zé)任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进(jìn)度(dù)向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监管开(kāi)发商施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发(fā)商或(huò)购房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方(fāng)面(miàn)，德国开(kāi)发商在(zài)项目获批(pī)后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能购买(mǎi)，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异(yì)。一般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工(gōng)、全部完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发(fā)放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期(qī)房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各(gè)个环节，各环节内容确(què)认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了(le)10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营问(wèn)题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保险公(gōng)司赔(péi)付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低(dī)，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司的检验(yàn)验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日(rì)本二战结束(shù)后由(yóu)于房(fáng)屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施(shī)才可(kě)预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房(fáng)合(hé)同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证(zhèng)明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前只需(xū)支付最(zuì)多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才(cái)开(kāi)始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡(pō)期房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当于(yú)3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发(fā)商(shāng)有统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还(hái)机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款支付(fù)上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要(yào)求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为(wèi)合同签订后、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未(wèi)放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金账户，账(zhàng)户资金提取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾(gù)妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民生，给(gěi)予强有(yǒu)力(lì)的金融(róng)工(gōng)具支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金(jīn)安全(quán)。签(qiān)订合同环节(jié)，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的(de)保障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现在全(quán)国(guó)套(tào)户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 擅长和善于的区别，擅长和善长的区别造句