万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年(nián)初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位(wèi)于北京(jīng)海淀(diàn)的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起因中赫(hè)集(jí)团成(chéng)了共同债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中国信达为了收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押的75套万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是(shì)，这(zhè)些房子早已售出，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)，那些真正(zhèng)斥巨(jù)资购入房产的(de)有钱人(rén)，房子(zi)现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你想象的那(nà)么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨(cǎn)的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪宅的(de)尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发现(xiàn)，中(zhōng)国信达(dá)在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地(dì)产开(kāi)发有限公司不良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体是中国信(xìn)达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司北京(jīng)市(shì)分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司（下(xià)称赫华恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那(nà)为什么中(zhōng)国信达的拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实(shí)了上(shàng)述内(nèi)容。有豪宅中(zhōng)介透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套(tào)房(fáng)子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据(jù)地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过(guò)，如果这(zhè)些业(yè)主确(què)实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)回本的(de)愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)还是债主中国信(xìn)达。

　　根据(jù)相关(guān)法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价款并实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，但未办(bàn)理过户手续(xù)的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻(dòng)结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合(hé)起诉(sù)开发商，要(yào)求退还购房款或办(bàn)理房(fáng)产证(zhèng)，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关(guān)于商品房消费者(zhě)权利保护(hù)问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房(fáng)人(rén)的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付(fù)请(qǐng)求权优(yōu)先于(yú)建(jiàn)设工程价(jià)款(kuǎn)优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余(y张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗ú)价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子(zi)均为“已(yǐ)售未(wèi)网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本(běn)，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公司中国(guó)信达申请不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)，可以追溯张姓与什么姓是世仇 全国张姓是一家吗到金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼(yǎn)查显示，目(mù)前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华恒瑞为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发商，相较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没(méi)有(yǒu)很(hěn)高的(de)国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的第(dì)一个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推(tuī)出钓(diào)鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院，更(gèng)是被誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知(zhī)名房企手中，抢下(xià)了(le)北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙，还(hái)是(shì)每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏(xìng)树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄(xiāo)八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去(qù)年，万柳书院(yuàn)一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终(zhōng)成(chéng)交价(jià)1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓(diào)鱼台七号(hào)院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光(guāng)环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书确定义(yì)务(wù)，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被(bèi)北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初(chū)“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财(cái)经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商(shāng)到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下(xià)。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷(fēn)开始了多(duō)元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转(zhuǎn)型(xíng)之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型(xíng)的目光，放(fàng)到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球(qiú)俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北(běi)京(jīng)国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团拿下北京国安(ān)，总计花费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪(háo)宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据(jù)企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现(xiàn)营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持(chí)续(xù)质押手中(zhōng)的(de)中赫(hè)集团股份，但国安和中(zhōng)赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫(hè)集团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行(xíng)标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫(hè)集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书(shū)确(què)定义务，上述被(bèi)执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿(yì)的北京(jīng)国安，又如何能独(dú)善其身？

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