饱受争议的(de)二手房交易(yì)中介费问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来(lái)，部(bù)分房地产经纪(jì)机构存(cún)在利用房源(yuán)客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用(yòng)客(kè)户个人(rén)信(xìn)息(xī)等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从(cóng)业主体管理(lǐ)、明确经纪(jì)服(fú)务内容(róng)、合(hé)理确定经纪服务收费、严(yán)格实行(xíng)明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着(zhe)城市(shì)发展，一二线(xiàn)城市二手房(fáng)交易占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例，二手(shǒu)房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依赖中(zhōng)介(jiè)居间成交，房(fáng)地产调(diào)控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城(chéng)规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于(yú)金额不(bù)低(dī)的(de)大(dà)宗交(jiāo)易，由于二手房交易(yì)成本较高、交易周期较(jiào)长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专(zhuān)业性，居民(mín)往往通(tōng)过中(zhōng)介(jiè)来完成。但很多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称(chēng)等问题(tí)，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对居民造(zào)成额外的负(fù)担，而且这些服务事项并(bìng)未明码(mǎ)标价(jià)。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，<尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系<尽管的关联词后面是什么，尽管的关联词表示什么关系/span>strong>对(duì)包括(kuò)经(jīng)纪(jì)服务(wù)在(zài)内的(de)相(xiāng)关市(shì)场交(jiāo)易行为及其主体进(jìn)行规范和(hé)秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产经纪服务(wù)行业关(guān)注(zhù)最多的一个(gè)话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相(xiāng)关部门(mén)主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房屋，往往要缴纳一笔金额不低(dī)的中(zhōng)介费(fèi)。以北(běi)京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格(gé)越高、服(fú)务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价。引导由交易双(shuāng)方共同承(chéng)担经纪(jì)服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费(fèi)标准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务(wù)收费(fèi)的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按(àn)成(chéng)交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执(zhí)行的(de)2014年更(gèng)新后(hòu)的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特(tè)别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖(mài)经(jīng)纪服务，经交易各(gè)方协商同意(yì)，可(kě)在规定的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前(qián)北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简政放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自(zì)行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在实(shí)际(jì)收取费用过程中，相关监管部门当前(qián)并未明(míng)确具体的中介费率(lǜ)，中介(jiè)机构仅需在服(fú)务过(guò)程中对(duì)收费标准进行(xíng)明码标价(jià)即可。而房地产经纪(jì)服务机(jī)构在(zài)具体收(shōu)取过程(chéng)中，会结合(hé)房(fáng)屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费(fèi)率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门(mén)在此(cǐ)次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构应当在(zài)经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混(hùn)合(hé)标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪(jì)机构提供的基本(běn)服(fú)务和延(yán)伸服务，应当分(fēn)别明确服务(wù)项目和收费标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收费前(qián)应当向交易(yì)当(dāng)事人出具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额(é)，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收费明显高于(yú)市场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)，住房和城乡建设部(bù)门将会(huì)同(tóng)市(shì)场(chǎng)监管等部门采取约谈(tán)等综合措(cuò)施(shī)进行重点监(jiān)管。市场监管部(bù)门会(huì)同有关部门依法查处(chù)不按规定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法律法规的(de)行为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相关违(wéi)法违规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格(gé)越高、服务(wù)费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原则实行分档定价，是否(fǒu)意(yì)味(wèi)着，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中(zhōng)原总经理郑叔伦称(chēng)，住建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范(fàn)行(xíng)业，打击(jī)收费过高的经纪(jì)机构(gòu)，但对市(shì)场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合(hé)理(lǐ)范围内(nèi)，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对(duì)市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件(jiàn)而非(fēi)规定，未(wèi)来(lái)如何具体认定(dìng)其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各城市落地(dì)执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由(yóu)于二手房很多房源(yuán)在产权方(fāng)面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二(èr)手房(fáng)买卖过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市的二(èr)手房(fáng)交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均(jūn)由购房(fáng)者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费(fèi)，这部分费用也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场(chǎng)这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其视为向购房者(zhě)单(dān)边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介公司可(kě)能会利(lì)用(yòng)其支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务收(shōu)费的(de)基础上，再次向房东(dōng)收(shōu)取(qǔ)费用，而(ér)这(zhè)部(bù)分费用，房东往往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实际上相当于(yú)变相推高了房价。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明(míng)度，也有利于房价(jià)的(de)稳定。”陆(lù)骑麟称(chēng)。

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