5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的(de)机构对于这(zhè)一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华(huá)夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所(suǒ)持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季度(dù)得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度(dù)市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈(yù)发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募(mù)基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位上(shàng)看(kàn)均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集(jí)团退出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺(wàng)季(jì)，其传导(dǎo)到二级市场练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地(dì)产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的(de)红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲(qū)线里属于练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上(shàng)没(méi)有什么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等(děng)类似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧(cè)发生了更大的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求(qiú)端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出(chū)：“时(shí)至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的(de)杠杆(gān)率和房(fáng)价收入(rù)也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房(fáng)价，因而(ér)行业(yè)高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这个(gè)过程中(zhōng)，综(zōng)合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就(jiù)是(shì)强竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机(jī)构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本月以来实现股价上涨的(de)达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述(shù)时(shí)间段恰好排(pái)名(míng)前五的(de)公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后(hòu)日成(chéng)交量明显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交(jiāo)易日收(shōu)出(chū)涨停(tíng)。从该股的(de)基(jī)本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股股东来看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看， 具体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫(yì)情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，知名(míng)私募高(gāo)毅邓晓峰练瑜伽能提高性功能吗，为什么说女人练瑜伽男人受益的两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度(dù)他有的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上海区域性地(dì)产公司外，荣安地产(chǎn)则是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只公募指基首(shǒu)季(jì)新杀(shā)入十大(dà)流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七位，富国中证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更为笃定突出；从(cóng)拿地端看(kàn)，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给(gěi)较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前(qián)房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于信(xìn)用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的(de)净负债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发展的大好机(jī)会(huì)。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产行业的结构性机会(huì)依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著(zhù)优势(shì)，其主要(yào)又体现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良(liáng)好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能力(lì)的多重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企(qǐ)相较于民营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务(wù)关(guān)系等(děng)问(wèn)题(tí)，市场对(duì)民营房开企业(yè)的资产会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复更明显。中特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较(jiào)低，企(qǐ)业(yè)自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度提(tí)升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投(tóu)瑞银基金投资部(bù)副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地(dì)份额(é)持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的增(zēng)长。而这些公司(sī)也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地(dì)产业内(nèi)人(rén)士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是(shì)因为(wèi)过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍(réng)在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要(yào)集中(zhōng)在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在(zài)2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还(hái)面(miàn)临着一(yī)些不确定(dìng)性(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场从(cóng)四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多(duō)数城(chéng)市都(dōu)出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的(de)情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面(miàn)压(yā)力(lì)，可能(néng)会(huì)出现，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资董事长陈昊(hào)扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以及其上下(xià)游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们要(yào)多给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这个时(shí)候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快(kuài)钱的时候(hòu)，只能(néng)赚(zhuàn)他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随整个(gè)行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举例分析，不做(zuò)买卖(mài)推荐。）

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