OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公(gōng)司哲库科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市(shì)场的影响(xiǎng)仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午后跌(diē)幅(fú)一度(dù)扩大，尾(wěi)盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库(kù)科(kē)技是其扩募拟(nǐ)新购入基(jī)础设施资产张润大厦(shà)的重(zhòng)要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注(zhù)哲库科技后续情况(kuàng)，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期(qī)已同(tóng)步启动了(le)应(yīng)急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重视(shì)，浦(pǔ)东(dōng)新(xīn)区国资委也高度关(guān)注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT近(jìn)期市场波(bō)动较大(dà)，但(dàn)其(qí)实不动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值(zhí)，投(tóu)资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格继续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技的事件继续(xù)扰(rǎo)动(dòng)公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安(ān)张江光大园REIT跌(diē)幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消息(xī)影(yǐng)响，华安(ān)张江光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交易日二级市场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT累(lèi)计(jì)涨幅超过(guò)24％，在(zài)全市(shì)场公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表现(xiàn)上看，目(mù)前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程(chéng)度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此(cǐ)前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披(pī)露张江光大园项目(mù)出租率有所下(xià)降，如今拟扩募的(de)项目(mù)又遭(zāo)遇突发(fā)事件(jiàn)，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场价格(gé)出(chū)现波动。”一(yī)位业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看(kàn)来，尽(jǐn)管(guǎn)出于风险规避的原(yuán)因，最(zuì)近几(jǐ)个交易日场内资金(jīn)有所流出，但是，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影(yǐng)响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目(mù)前随(suí)着二级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得到一(yī)定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪(xù)面等多重(zhòng)因素影响，不(bù)好判断价格(gé)是不(bù)是已(yǐ)经完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产品具备一定的(de)投(tóu)资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金(jīn)执行(xíng)董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平稳(wěn)过度(dù)对经营现(xiàn)金流(liú)没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前期本(běn)身园区类资产就回调不少了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终(zhōng)还是(shì)落到租金收入受不受影响，影响多大，估(gū)计(jì)园区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子公司哲库科技(jì)。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入(rù)基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前(qián)未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事项，一(yī)度二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会(huì)中(zhōng)管理人(rén)就相关事(shì)项进行了(le)解(jiě)释(shì)说明(míng)，市场信心得到(dào)了一定提振，二级市(shì)场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和(hé)线下的扩募说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书和(hé)合同(tóng)谈判中的(de)储备租户正常转化后，项目出租率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不(bù)到(dào)三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎(yíng)来了(le)新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的(de)上述(shù)公告引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然(rán)确实始料未及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服极应对(duì)哲库(kù)提前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备租户情况，相关(guān)负责(zé)人介绍说，目前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等产业客(kè)户，租赁意向面积超过(guò)了(le)2万(wàn)方。从意向储备转化(huà)为实际租户需要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们(men)正在着(zhe)手(shǒu)通过签署租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重(zhòng)要租户(hù)。虽然收了三(sān)个月履约保证金(jīn)给了(le)我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完(wán)成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域的(de)张江光(guāng)大园项目一季度末也(yě)有将近30％的空(kōng)置率，原始权(quán)益人有那么(me)多储备(bèi)租(zū)户(hù)，之前的空(kōng)置率为何未(wèi)能得到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负责人解(jiě)释(shì)，张江(jiāng)光大园一(yī)直以来(lái)都坚持以市场化(huà)运(yùn)营为导向(xiàng)，历史(shǐ)运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情(qíng)况，而这次项目的大租户退租正好发生(shēng)在市场活跃度的(de)短期低(dī)点，目(mù)前市场情况已有(yǒu)所(suǒ)好转。在看到出租率下滑情况没有得到及(jí)时修(xiū)复后，张江这边也(yě)作了(le)一定的资源(yuán)调(diào)配和倾斜(xié)，引入(rù)了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方(fāng)面也有一些(xiē)差异(yì)化，张润大厦(shà)多(duō)是两千多平(píng)的(de)大平层，楼的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵(guì)一些，张江光(guāng)大园单层以一(yī)千平(píng)的(de)面积(jī)为主，还有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有(yǒu)诉求simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服，也会根据自(zì)身需求(qiú)和预算挑选区(qū)域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资产(chǎn)的(de)管(guǎn)理人都变(biàn)成了一(yī)家，后(hòu)续我们在资源共享(xiǎng)和(hé)联合营销方面能更(gèng)加充分发(fā)挥协同效应，相信可(kě)以做得更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定(dìng)位和展望，相关负责人(rén)表示，张(zhāng)江集团(tuán)和张江(jiāng)高科目前(qián)在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的储备(bèi)项目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产(chǎn)业空间(jiān)资产上(shàng)市(shì)平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非(fēi)常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人(rén)表示，“这次扩募是(shì)我们(men)实现基金扩容的第一步，也是至关重要(yào)的一(yī)步，眼下我(wǒ)们可能面临了一些突发情况需要(yào)解决(jué)，但是这和我们在张(zhāng)江科学城这三十年建设发(fā)展过(guò)程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只(zhǐ)能(néng)算是(shì)一个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难(nán)，尽一切可能(néng)化解当(dāng)前突发事件的所有(yǒu)负面(miàn)影(yǐng)响，维持预(yù)期和市场的信心。”

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