近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除(chú)息(xī)日，公募(mù)REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士对此(cǐ)表示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通过观(guān)测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观察REITs项目(mù)底(dǐ)层资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资(zī)者注意，与(yǔ)产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目(mù)在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含(hán)了利润分配和本(běn)金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外尚(shàng)有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的(de)综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基础设施资产的(de)经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基金(jīn)募集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文件(jiàn)，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可(kě)以分析基础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格(gé)变化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相(xiāng)关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给(gěi)投资(zī)者，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现出(chū)REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固(gù)定(dìng)利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者(zhě)的(de)投资品(pǐn)类，为(wèi)资(zī)产配置(zhì)多(duō)元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对高(gāo)的收益性，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提(tí)下(xià)，增(zēng)厚(hòu)资产包(bāo)收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋(dài)为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REIT上尉是什么级别，上尉是连长还是营长s的二级市场表现(xiàn)看(kàn)，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和(hé)债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价(jià)格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券(quàn)回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力(lì)的(de)改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份(fèn)额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市(shì)场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间(jiān)的比(bǐ)例(lì)是变动的(de)，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资(zī)者可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意的情(qíng)况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营(yíng)权类和产权类两(liǎng)大资产(chǎn)类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的分(fēn)红(hóng)包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而(ér)产(chǎn)权(quán)类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不(bù)再能产生现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基于这个特点，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期(qī)限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项(xiàng)目(mù)，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足(zú)够年限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人提醒投资者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的(de)分派(pài)金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步(bù)延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现金、内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项(xiàng)目(mù)底层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金(jīn)，二者存在本(běn上尉是什么级别，上尉是连长还是营长)质性(xìng)区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是(shì)指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润(rùn)表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立的(de)资(zī)产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多(duō)关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响(xiǎng)投资(zī)回(huí)报(bào)，投资者可综合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权(quán)益人综(zōng)合(hé)实(shí)力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材(cái)料中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对(duì)基础设施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行判(pàn)断。”中(zhōng)金基(jī)金上述负责人也称。

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