文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会(huì)议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取(qǔ)消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关，解(jiě)好这(zhè)道(dào)世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房(fáng)销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不(bù)公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风(fēng)险。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对(duì)购(gòu)房(fáng)者非常(cháng)不公平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什(shén)么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情(qíng)况(kuàng)？简单(dān)科(kē)普一(yī)下：商品房(fáng)预(yù)售最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼(lóu)花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发(fā)商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房(fáng)预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了！发(fā)达(dá)国(guó)家一般有严格的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批(pī)准后才可以(yǐ)开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后从银行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余(yú)全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机(jī)取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有(yǒu)一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负(fù)债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给(gěi)老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这(zhè)是个技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难(nán)题，让房(fáng)地(dì)产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的(de)本质是向(xiàng)善(shàn)，是以(yǐ)客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前(qián)的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行过长期系(xì)统的专项(xiàng)研究(jiū)。（参考后来形成的(de)专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零(líng)首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛％房款交房(fáng)时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多(duō)数以一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资金(jīn)实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问(wèn)题(tí)。针对这一(yī)系(xì)列问题，不(bù)少(shǎo)地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一(yī)经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市(shì)民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发商(shāng)资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快(kuài)自身资金(jīn)周转。当时其(qí)在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买(mǎi)家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式减轻了民众(zhòng)购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和(hé)销售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题(tí)，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当时中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门(mén)不断完善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了(le)对于预售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求开发商在预售前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资金(jīn)等能(néng)力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入律师所托(tuō)管，支取(qǔ)时需律所和(hé)建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香港要求律师行(xíng)在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年(nián)，国务(wù)院出(chū)台《关于进一步深化城镇(zhèn)住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无(wú)偿实(shí)物分配(pèi)，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的(de)住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期长的(de)两(liǎng)大(dà)难题(tí)，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应(yīng)速度加(jiā)快(kuài)。自(zì)此(cǐ)中国内地开始房改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支(zhī)持(chí)购(gòu)房者(zhě)，极(jí)大作用推动了房(fáng)地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国(guó)内地的商品房预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压(yā)力，加快城镇住房建设(shè)。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程(chéng)为(wèi)：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银(yín)行贷(dài)款的形式一次(cì)性(xìng)付清剩余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已拿到了(le)全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对(duì)中国(guó)内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品(pǐn)房销售的(de)最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房(fáng)企现金回(huí)笼周期，同时增加市场(chǎng)商品(pǐn)房供应(yīng)，推(tuī)动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预(yù)售制在过去(qù)20多(duō)年对(duì)中(zhōng)国内地房地(dì)产市场(chǎng)的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金(jīn)需求，也(yě)提高了居民居住水平(píng)，中国内(nèi)地(dì)城(chéng)镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到基本适(shì)居，住房事(shì)业(yè)取(qǔ)得(dé)巨大进步(bù)，数十年时间(jiān)走完发达国家几(jǐ)百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方公里(lǐ)增长至(zhì)60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内(nèi)地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也(yě)成为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛(wán)全贡献），其中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其(qí)中，房(fáng)地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠(qú)道，从房地(dì)产贷款占(zhàn)银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托(tuō)等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财富效应渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占(zhàn)股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值(zhí)与(yǔ)股债房市值的(de)比例较(jiào)高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可(kě)否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不(bù)公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者和开发(fā)商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者(zhě)只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商主张(zhāng)权力，但(dàn)依旧(jiù)需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同(tóng)按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不善，出现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购房者签订的预售合同和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等，则风险完全(quán)由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发企业(yè)预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用于(yú)有(yǒu)关(guān)的工程建设，商品(pǐn)房预售款监(jiān)管的(de)具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市(shì)重(zhòng)点监管资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市(shì)则按照(zhào)项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或者(zhě)项目(mù)工程总额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款(kuǎn)未进入监管账户(hù)、或(huò)进(jìn)入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上，在(zài)过去房地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管账户(hù)拨(bō)付资金(jīn)，再由(yóu)工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付(fù)的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地项目(mù)间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高(gāo)周转模式，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保(bǎo)护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金(jīn)或(huò)预(yù)付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付(fù)的预付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按(àn)工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式(shì)：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二是房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是(shì姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛)期房由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。二是开发商为购房者提(tí)供(gōng)一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期(qī)房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的(de)定金(jīn)及首(shǒu)付款由第三(sān)方(fāng)公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发(fā)商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于任何(hé)原因不能购(gòu)买，定金按照德国(guó)法律全(quán)部(bù)退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费(fèi)。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国(guó)也(yě)采取按(àn)工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支付(fù)比(bǐ)例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷款给予购(gòu)房者一(yī)定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，交房前付款比例仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交易中(zhōng)的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确(què)认(rèn)无误后签订首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而(ér)超出(chū)10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过(guò)房产(chǎn)公(gōng)证公司的(de)检验验收后才能(néng)交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师(shī)监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设置(zhì)期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严(yán)重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开发(fā)商必须完成定金保全(quán)措施(shī)才可预(yù)售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施(shī)？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时，开发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机构签订(dìng)定金保证委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需(xū)向购房者赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者(zhě)即(jí)可向银(yín)行申(shēn)请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可(kě)返还相当(dāng)于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申(shēn)请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支(zhī)付节点一般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工(gōng)、框架(jià)完工、管道门(mén)窗等完工等，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款(kuǎn)的(de)增加而(ér)增(zēng)加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另一方(fāng)面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形势复(fù)杂性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立(lì)按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保护购房(fáng)者(zhě)的权(quán)益(yì)。资(zī)金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立于开发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建(jiàn)立商品房(fáng)保修(xiū)期(qī)制度。保(bǎo)修期内，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币。

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