导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分化时代而(ér)非停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇(zhèn)存(cún)量住(zhù)宅真(zhēn)实情况，据此判断(duàn)中(zhōng)国未来(lái没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课)地(dì)产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度过剩，事(shì)实是(shì)否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较发达国(guó)家(jiā)还有很(hěn)大(dà)差距。人(rén)均住宅间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户(hù)均(jūn)一套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流动人口会选择在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新(xīn)增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化趋(qū)势将延续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间(jiān)数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均(jūn)较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性(xìng)需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代已至，大分化时代下地产矛盾则更多(duō)体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之(zhī)间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手房挂牌(pái)量突(tū)然(rán)激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到(dào)底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无法直接知晓(xiǎo)具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当(dāng)前(qián)的房子是否(fǒu)真的过(guò)剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来(lái)房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾(zāi)害(hài)综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的(de)新(xīn)闻(wén)发(fā)布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋(wū)实际(jì)仅有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口普(pǔ)查数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房间居(jū)住。

　　居住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国(guó)主要(yào)是(shì)以家庭为单位购买成套住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据(jù)和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房(fáng)等(děng)非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有直接(jiē)公(gōng)布城(chéng)镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人口普查(chá)数据(jù)）。计算(suàn)中国居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)数量，我们主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数(shù)量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步(bù)，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得(dé)到(dào)居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销(xiāo)售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销售套数里的期(qī)房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们(men)估算(suàn)出2022年商(shāng)品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在(zài)2-3年(nián)内陆(lù)续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇(zhèn)居民已经达(dá)到了户(hù)均一套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味(wèi)着中国(guó)地(dì)产(chǎn)存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需(xū)要有(yǒu)多(duō)余(yú)住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净(jìng)流(liú)入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内(nèi)流(liú)动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动(dòng)人口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流(liú)动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两(liǎng)套(tào)房，在(zài)高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县(xiàn)城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法(fǎ)满(mǎn)足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国没带罩子他c了我一节课，没带bra被捏了一节课的城(chéng)镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生(shēng)活带来了很大(dà)的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住(zhù)宅面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的(de)老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区(qū)很(hěn)难(nán)满足(zú)现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张是(shì)未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间农民(mín)带(dài)房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平(píng)方米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水平的(de)一(yī)半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊(tān)，可(kě)使用的住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住(zhù)宅存(cún)在困(kùn)难，若按(àn)这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为50平(píng)，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的(de)住(zhù)宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动(dòng)态趋(qū)势(shì)演绎，决(jué)定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国(guó)未来(lái)城(chéng)镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示(shì)城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展(zhǎn)带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济(jì)板块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生产(chǎn)要素逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人(rén)，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住(zhù)宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面(miàn)积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活的环境(jìng)，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房(fáng)子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限于资金，倾向于中小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工(gōng)作(zuò)会(huì)议明(míng)确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展水平的提(tí)高(gāo)，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在不足，供需(xū)出(chū)现错(cuò)配，这是(shì)过去二(èr)十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质(zhì)小区(qū)和老旧(jiù)二(èr)手房之(zhī)间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能超预期(qī)。

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