导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年(nián)是中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地(dì)产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇非住宅建(jiàn)筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适(shì)不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的(de)人(rén)均住(zhù)宅间数较发(fā)达(dá)国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户(hù)有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国(guó)住宅市(shì)场供需并不(bù)平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为户(hù)均一(yī)套房无法满足流(liú)动人口的租赁(lìn)和置业需(xū)求(qiú)。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)四大(dà)新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户(hù)购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显(xiǎn)，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小(xiǎo)”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善(shàn)性需求正在不(bù)断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必(bì)将体现在不同能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质(zhì)住(zhù)宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手(shǒu)房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数量过(guò)剩的直(zhí)观(guān)判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国(guó)城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住宅(zhái)间数不(bù)能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平(píng)。

　　中国(guó)主要是以家庭为单(dān)位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才(cái)是城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分两大类，一类(lèi)是商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并(bìng)没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品住宅(zhái)销(xiāo)售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得(dé)到居民住宅(zhái)总套(tào)数。

　r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售(shòu)以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计(jì)销售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)交房后装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既(jì)然城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达到(dào)了户(hù)均一(yī)套(tào)房的程度，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至意(yì)味着(zhe)中国(guó)地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不(bù)意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等因素(sù)产生(shēng)的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和(hé)韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场供(gōng)不应求，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人(rén)口流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的(de)流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工资(zī)吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际(jì)上会(huì)占(zhàn)据(jù)两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城(chéng)购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞(páng)大流动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患大(dà)等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设(shè)施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面积(jī)占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴(yù)和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城(chéng)镇(zhèn)家庭户住宅存(cún)量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面积小于均值，近(jìn)4成家庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在(zài)30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅总量(liàng)约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体(tǐ)户(hù)人口，所需要(yào)的(de)住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来(lái)地产还(hái)会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均1套房(fáng)，看似(shì)已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小(xiǎo)，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模(mó)的(de)缩(suō)小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配的(de)再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以(yǐ)浙(zhè)江省为(wèi)例，2021年(nián)常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其(qí)人口增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例从31.5％r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭(tíng)户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有住宅减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅(zhái)。租房(fáng)、购(gòu)买经(jīng)济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅(zhái)建筑面积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求美(měi)好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧(jiù)换新。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切正向联(lián)系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高(gāo)，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积将随(suí)之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不(bù)足，供需(xū)出(chū)现错配，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的(de)差异也(yě)将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口(kǒu)普查(chá)数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预(yù)期。

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