5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地(dì)产的(de)配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出色，但公募所持房(fáng)地产公司市值(zhí)在股票资产中的(de)占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年(nián)来的首次回(huí)升，年(nián)底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公募对房地产行业(yè)的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一(yī)季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的(de)投资愈(yù)发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第(dì)78位。而老牌龙头(tóu)股万科(kē)A排(pái)在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于(yú)几只房地(dì)产龙(lóng)头股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到(dào)二(èr)级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级市场投资上(shàng)，配置房(fáng)地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上(shàng)没有什么(me)投资(zī)机会的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似(shì)的(de)行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再(zài)出现了(le)，2022年光(guāng)是居(jū)民存(cún)款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政策出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短(duǎn)缺时(shí)代，而目(mù)前居(jū)民(mín)的(de)杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未(wèi)来行业的(de)需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争力(lì)强的(de)公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作个股成为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置(zhì)房地产“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名(míng)前五的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个(七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰gè)交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为房地产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月31日(rì)时的(de)首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等(děng)都跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司(sī)后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度(dù)新(xīn)增虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在(zài)这(zhè)样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自然也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持续(xù)驻(zhù)足。从第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也(yě)是连续(xù)第三个季度他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小(xiǎo)幅增加了(le)持(chí)股。

　　除去上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在(zài)深(shēn)圳(zhèn)的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第(dì)七位，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以(yǐ)上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于(yú)信用(yòng)问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其他房企(qǐ)的(de)净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融(róng)资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年(nián)的销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产股(gǔ)或存(cún)在(zài)发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企七点钟指什么生肖 七点钟是什么时辰占据显著(zhù)优势，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源(yuán)和良好的(de)不(bù)动产(chǎn)资产运营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地(dì)资源债权债务(wù)关(guān)系(xì)等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮行(xíng)业出清的(de)过程(chéng)中，央国企相较于民(mín)企来(lái)说(shuō)估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进(jìn)入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快(kuài)速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能(néng)力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该关注估(gū)值相对(duì)较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行业(yè)普涨的(de)概率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三(sān)个方面(miàn)是否可(kě)以维持(chí)，首(shǒu)先是融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持(chí)续(xù)提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是(shì)机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不(bù)怎么(me)投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集(jí)中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投(tóu)资(zī)的驱(qū)动(dòng)能够推(tuī)动房企销(xiāo)售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调(diào)整的过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开始又(yòu)在往下(xià)掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别城(chéng)市四月(yuè)环比(bǐ)三(sān)月相(xiāng)对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半(bàn)年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说(shuō)，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指(zhǐ)出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房(fáng)地(dì)产(chǎn)以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业，会伴随(suí)整个行业(yè)的弱复(fù)苏，业绩会(huì)逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基(jī)本面不断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

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