5月以来(lái)，房(fáng)地(dì)产板块个(gè)股多出(chū太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗)现小幅(fú)上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一板(bǎn)块已(yǐ)经(jīng)在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两只老牌(pái)ETF基(jī)金(jīn)为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基(jī)金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现(xiàn)出色，但(dàn)公募所(suǒ)持房地(dì)产(chǎn)公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一(yī)数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显示，公募(mù)重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块(kuài)一季度(dù)市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地(dì)产板块(kuài)排名最(zuì)高的(de)是(shì)保利发(fā)展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显；其次是金(jīn)地集(jí)团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非(fēi)行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓(cāng)上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判断(duàn)房(fáng)地产已经(jīng)进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利(lì)期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类(lèi)行业在盖特纳曲线里属于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行(xíng)业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也(yě)有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态度(dù)：“行业前几(jǐ)年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数(shù)量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方(fāng)米(mǐ)建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研(yán)究(jiū)员吕功(gōng)绩(jì)也指出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均已告别住(zhù)房短缺(quē)时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上(shàng)行(xíng)的房(fáng)价，因而行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业的需(xū)求或将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民(mín)营地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供给侧(cè)出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够(gòu)通(tōng)过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经(jīng)过(guò)去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股(gǔ)票投资，就是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个(gè)股成为公募(mù)乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优(yōu)质区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指数本月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价上涨的(de)达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的(de)上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比(bǐ)下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现(xiàn)营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央(yāng)汇金(jīn)、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本地房企，其(qí)第(dì)一(yī)季度的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租(zū)率复苏至近年来最高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名(míng)私(sī)募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这(zhè)也(yě)是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两(liǎng)只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一份(fèn)报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季(jì)公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指基首季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房(fáng)地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名(míng)第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相(xiāng)关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的(de)利润(rùn)率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信(xìn)用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债率(lǜ)基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融资(zī)成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是(shì)，在当前(qián)中特(tè)估的浪潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企地产(chǎn)股(gǔ)或存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结构(gòu)性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企占据显著优势，其主要又(yòu)体现为库存的(de)优势(shì)。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这(zhè)一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业内部(bù)将出现分化，要关(guān)注将受益于行业集中度(dù)提升的头部(bù)公司(sī)。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不(bù)过(guò)国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持(chí)，首先是(shì)融(róng)资成本保持(chí)低位，其(qí)次是销售(shòu)份额(é)持续(xù)提升，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要(yào)多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企(qǐ)一季报梳理发(fā)现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业绩(jì)分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了(le)业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(míng)房地产业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因(yīn)为(wèi)过去(qù)两三(sān)年时间(jiān)，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企(qǐ)业仍在持续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推(tuī)动房企(qǐ)销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的(de)过程中(zhōng)，能太空浮尸三个人是谁，人死在太空中会腐烂吗(néng)够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些(xiē)不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多(duō)数(shù)城市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在五月的(de)市场表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力(lì)、企业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反(fǎn)弹(dàn)外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产(chǎn)以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这(zhè)也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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