一(yī)线城市，也不(bù)端着了。

　　昨天，深圳(zhèn)取(qǔ)消(xiāo)二手房指导(dǎo)价的消息(xī)在房产圈刷屏了。

　　这条消(xiāo)息为什么这么重要？首先二手(shǒu)房指导价被称为(wèi)“核弹级”政策，其(qí)次(cì)深圳(zhèn)几乎是(shì)最后(hòu)一个(gè)还在“认真”实施这条政策(cè)的城市(shì)，最后深圳是房(fáng)价(jià)前三的核心城市。所以，深圳的一(yī)举一动(dòng)都具有风向标意义。

　　有分析人(rén)士(shì)指出，深圳二手(shǒu)房指导(dǎo)价如果取消，首(shǒu)先有利于深圳二手房(fáng)回暖，然(rán)后二手(shǒu)房回暖有利于深(shēn)圳楼市(shì)总体回(huí)暖，最后(hòu)深圳楼市回暖有利(lì)于全国楼市回暖....

　　看吧(ba)，这妥(tuǒ)妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核(hé)弹调控”退出？

　　昨(zuó)天(tiān)，深圳疯(fēng)传“二手房指导价”正式结(jié)束(shù)。传言称：二手房贷款不按官方参考价(jià)（指导价），银行核(hé)定房价以网签备案价和评估价孰低为准。

　　自(zì)此(cǐ)，参考价真正(zhèng)变成了“参考(kǎo)价”。

　　目(mù)前没(méi)有看到官方文件。据证(zhèng)券时报21日消息，目前深圳多(duō)家大行表示“尚未接到正式通知，目(mù)前仍按(àn)参考(kǎo)价办理按揭”。所以还需要(yào)持续(xù)的关注。

　　易居研究院研究总(zǒng)监严跃进认为(wèi)，本次(cì)政(zhèng)策大概率为真(zhēn)，更多(duō)体现为(wèi)银行贷(dài)款等领域按照新的规则进行，但不会出台正式文件(jiàn)。

　　有时候，有些事情(qíng)，是不用发文件的。毕(bì)竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房(fáng)指导价横空出世(shì)。当时，深圳一口气(qì)公(gōng)布(bù)了全市3595个(gè)小区的(de)参考(kǎo)价，很多南山、福田、宝安中心区的高(gāo)价盘，直接按照当时的市(shì)场(chǎng)价(jià)打了5折(zhé)、6折来“指导”，银(yín)行只能按照指导价来计算首(shǒu)付(fù)、发放贷款(kuǎn)。

　　当时大(dà)家(jiā)还不觉得(dé)厉害，但经历了这(zhè)两年的痛苦，才深(shēn)知为啥(shá)叫做——“核弹级”。

　　举个例子，市(shì)场价1000万的房子，如果不“指导”，可以首付3成即300万；如果(guǒ)指(zhǐ)导价(jià)打七折即700万(wàn)，那么首付3成210万，加上需要全款支(zhī)付的部分，实际首(shǒu)付(fù)去到了(le)510万，相当于(yú)首(shǒu)付5成了（多给210万首付）。这(zhè)直接让大批量买家，失(shī)去了购(gòu)房(fáng)能力(lì)，相当于强势“降杠杆”。

　　自深(shēn)圳推行(xíng)二手(shǒu)房参考价以后，东莞、宁波(bō)、成(chéng)都、三亚(yà)、西安、合肥、广州等10多个城(chéng)市陆续跟进。事(shì)实(shí)也确实证明了，这条(tiáo)政策(cè)的“核弹”级别。

　　到了(le)2021年10月，根(gēn)据安居客的(de)统计(jì)，实施二手房(fáng)指导价的10个城市，有8个挂牌价降了。

　　2022年(nián)受(shòu)到(dào)疫情的影响，二手房更(g河北属于南方还是北方 河北属于北方吗èng)是惨不忍睹。以2022年(nián)12月数据为例(lì)，全国70个大中(zhōng)城(chéng)市房价只有6个同比上涨，其他的泥沙俱下。

　　2

　　深(shēn)圳，有人付出了沉重(zhòng)代(dài)价

　　据深圳乐有家研究中心数据显示：成交量(liàng)上，二手房指(zhǐ)导价出(chū)台当年，深圳二手住宅成交量同比下滑57％。2022年继续腰斩，成交量同比下滑(huá)47％，全年(nián)成交量仅2.2万套，创近二十年(nián)最低记录(lù)，相(xiāng)较2020市(shì)场(chǎng)高峰(fēng)缩河北属于南方还是北方 河北属于北方吗水(shuǐ)近八成。

　　价格(gé)方面，与二手房(fáng)指导价发布当月相比，如(rú)今(jīn)二手(shǒu)房挂(guà)牌价低于(yú)及(jí)接近参考价(jià)的房(fáng)源占比大幅增加。2023年(nián)一季度(dù)，深圳各区二(èr)手(shǒu)房成交TOP10小区中，过半成交价低于参考价。

　　只有(yǒu)真(zhēn)实经历其中的人，才能深切(qiè)的(de)感知其威力(lì)。

　　深圳房(fáng)东，斩(zhǎn)仓的新闻不绝(jué)于耳。

　　据说一位码农三(sān)年前高杠杆买(mǎi)了2套华(huá)润城，月供(gōng)12万，最终亏损1000万破产。据媒体(tǐ)推测，如果案例属实，买家的实(shí)际(jì)购(gòu)房成本高(gāo)达20万/平，目前(qián)价格跌至(zhì)14万/平，叠加(jiā)这三年的(de)房贷(dài)和持有成本，差不多亏损超千万。

　　深圳(zhèn)一大批人这(zhè)两年(nián)感受(shòu)到了(le)太多“心酸”。二手房(fáng)成交量创(chuàng)下多(duō)年(nián)新低，学区房神话不再(zài)，房产(chǎn)中介的日子难(nán)过，投资客挥(huī)泪斩(zhǎn)仓....

　　在稳楼市的(de)基(jī)调(diào)下，2022年以来，实施了二手房指导价的城市陆陆续续(xù)低调退出，目前只有深圳还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风(fēng)向标”意义(yì)明显

　　最近一线(xiàn)城(chéng)市(shì)也不端着了。

　　近日，北(běi)京在(zài)房山区试点多子女家庭和职住平衡家庭购房(fáng)支持政(zhèng)策。上海也考虑予(yǔ)以多(duō)孩家庭在新房计分制度(dù)政策上的支持。

　　从最新公布(bù)的3月份70个大中城市商品住宅销售价(jià)格变动情况来看，广州、深圳的(de)新房、二手房(fáng)价(jià)格仍然是同比去(qù)年依然是(shì)下降的。

　　北京(jīng)、上海已经同比(bǐ)增长了，其他二(èr)线城市如杭(háng)州(zhōu)、成都、南(nán)京、合肥等城市价格都是同(tóng)比上涨的。

　　广州、深圳(zhèn)能不急(jí)吗？

　　事实上，上面可能(néng)更急。3月份，两(liǎng)部门联合发文，全(quán)面(miàn)推动二手房“带押过(guò)户”全国实施，这是一(yī)条被广泛好评的(de)新(xīn)政。对于激活(huó)二手房交易，具(jù)有定海神(shén)针(zhēn)般的(de)作(zuò)用。

　　住建部部长倪虹(hóng)近日(rì)更是指出：建(jiàn)筑(zhù)业、房地产企业要发(fā)挥国(guó)民(mín)经济(jì)“顶梁柱”“压舱石”作用。回归到常识，从(cóng)字面理(lǐ河北属于南方还是北方 河北属于北方吗)解一(yī)下这两(liǎng)个词，意思就是——顶梁柱如果不(bù)行了，上(shàng)面(miàn)不就(jiù)塌了(le)嘛？压舱石如果压不住，小(xiǎo)船不(bù)就翻了(le)？

　　也许，今年扶(fú)持楼市的政策，还有(yǒu)一大(dà)波正(zhèng)在路上...

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