近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对(duì)此表示，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情(qíng)况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益(yì)，特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额(é)的公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供分配金(jīn)额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分(fēn)配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场(chǎng)因素(sù)的综合影(yǐng)响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过基(jī)金(jīn)募集材料和信(xìn)息(xī)披露(lù)文件，结(jié)合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基(jī)金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际获(huò)得的(de)现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，对于(yú)长(zhǎng)期(qī)投资者更具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运(yùn)营(yíng)高级副(fù)总监李华(huá)平(píng)也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证(zhèng)券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给投资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债(zhài)性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同(tóng)于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资(zī)产配置多元化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的(de)收益性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平(píng)的(de)预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金(jīn)二级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格波(bō)动受多(duō)重因素的(de)影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近(jìn)期(qī)经济(jì)预期(qī)恢(huī)复，一方面市(shì)场热(rè)点呈现向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对(duì)经(jīng)济活(huó)力(lì)的(de)改善有一(yī)定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将(jiāng)对基(jī)金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操(cāo)作是(shì)对分红(hóng)前(qián)后基金(jīn)份(fèn)额(é)净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的信(xìn)心，同(tóng)时需结合持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分(fēn)之间(jiān)的比例是变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分(fēn)红差(chà)异(yì)很(hěn)大(dà)，大(dà)多数普通(tōng)投(tóu)资者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红(hóng)。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每年的现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而(ér)持有特许经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每(měi)年(nián)的现金珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？分红。其中，特许经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营(yíng)权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)因底(dǐ)层(céng)资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权(quán)类的公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层(céng)资产属性(xìng)，对所选择产品的二(èr)级(jí)市(shì)场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金收益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特许(xǔ)经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)的分派(pài)金额(é)包含(hán)了投资本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象(xiàng)，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来(lái)自项(xiàng)目剩余(yú)期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目(mù)相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新(xīn)改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期(qī)限。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具(jù)备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项目(mù)底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士(shì)还表(biǎo)示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？)金(jīn)相关(guān)的指(zhǐ)标有两个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二(èr)是可供(gōng)分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金(jīn)流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表的(de)项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资产配(pèi)置功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议(yì)投资者(zhě)对(duì)经营权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权(quán)类的资(zī)产(chǎn)更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益(yì)主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综(zōng)合(hé)考虑(lǜ)原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关注有基(jī)本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供分配金额(é)预测(cè)。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额(é)与募集材料中披露预测进行比较分析，结(jié)合经济及市场的实(shí)际(jì)环(huán)境(jìng)，对(duì)基(jī)础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进行判断。”中金基珠海一共几个区最繁华的是哪个街区，珠海几个区？哪个区好？金上(shàng)述负(fù)责人也(yě)称(chēng)。

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