5月以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对(duì)于这(zhè)一板(bǎn)块已经在(zài)悄然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华(huá)夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时(shí)所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统(tǒng)计(jì)，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持仓(cāng)数量占(zhàn)流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华发股份+3.40铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票(piào)市值(zhí)的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来(lái)的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行(xíng)业(yè)的(de)持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持仓(cāng)市(shì)值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公(gōng)募(mù)对于房地产的(de)投资愈(yù)发有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的(de)重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块(kuài)排名最高(gāo)的是保利(lì)发展，在(zài)基金重(zhòng)仓(cāng)第33位(wèi)。排名(míng)第二的是(shì)招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在(zài)第96位(wèi)。对比去年四季报，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙头股从排位(wèi)上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步，尤其是万科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机(jī)构持仓(cāng)上(shàng)还需(xū)要时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的(de)是(shì)，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二(èr)级市场投资(zī)上，配置房地产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业周期(qī)来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没有(铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年(nián)17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售(shòu)面积很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数量(liàng)增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿(yì)平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平(píng)方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年18万亿元(yuán)的(de)销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行的房价(jià)，因而行(xíng)业(yè)高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会(huì)，机会(huì)在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是(shì)强竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月(yuè)以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达到了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开发与经营。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房地产销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从(cóng)业(yè)绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总(zǒng)收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对(duì)其布局(jú)的(de)例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年(nián)来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持(chí)续性向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向(xiàng)好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知(zhī)名机构在(zài)其中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季(jì)度十大流通股(gǔ)股东来(lái)看，知名私(sī)募(mù)高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续(xù)第三(sān)个(gè)季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比(bǐ)投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除(chú)去上述(shù)两(liǎng)家上海区域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度(dù)来看，《红周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证(zhèng)全(quán)指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中证(zhèng)指数1000增(zēng)强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现(xiàn)的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士(shì)分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给较多(duō)（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙(lóng)头房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头(tóu)房企的(de)拿(ná)地力度(dù)（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆(gān)空间有限，从(cóng)融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好的(de)不(bù)动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优势(shì)。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司也是(shì)更(gèng)有(yǒu)优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权债务关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房(fáng)开企业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显。中特(tè)估的角度从中长期的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的(de)头部公司。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景龙头前(qián)途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在(zài)三个方面是(shì)否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份(fèn)额(é)持续提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋(qū)明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚(shèn)至是(shì)较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司也(yě)是(shì)机构(gòu)的重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此(cǐ)，知名房地(dì)产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善(shà铜祖在古代是干什么的，铜祖是什么用处n)的房企，主要(yào)是因为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的(de)过程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张(zhāng)宏伟同时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表示，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月(yuè)份开始又在往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对(duì)表(biǎo)现较(jiào)好之外，包(bāo)括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大(dà)多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照现在(zài)的经济(jì)状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份房企(qǐ)为(wèi)了半(bàn)年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期反弹外的一个市(shì)场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的(de)压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一(yī)些耐(nài)心，这个时(shí)候，在(zài)房地产以(yǐ)及上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味(wèi)着，只有极(jí)为少数(shù)的、做(zuò)得比同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖(mài)推(tuī)荐。）

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