文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产(chǎn)从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全(quán)国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规(guī)律办事，中国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过这(zhè)道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改(gǎi)为现房销售？大(dà)家想想，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待(dài)期(qī)一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读行(xíng)利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于(yú)保障购房老百姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳(wěn)健发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什(shén)么建议(yì)取消(xiāo)预售(shòu)制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于(yú)商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了(le)商品房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国(guó)家(jiā)存在预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一(yī)样在(zài)支(zhī)付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完(wán)全交(jiāo)房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付(fù)以及违约处罚措施(shī)作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施(shī)，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归实体(tǐ)经济和居住属(shǔ)性，安居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销(xiāo)手段，而(ér)是所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是向善，是以客户(hù)为中心(xīn)，房地产也不能例外(wài)，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓(xìng)安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重(zhòng)大(dà)措施。在(zài)当前(qián)的情况(kuàng)下，取消预售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房地(dì)产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国(guó)务院发(fā)展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革(gé)方(fāng)案(àn)研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过(guò)长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅(zhái)，住房(fáng)的需求是相当高，不过(guò)大(dà)多(duō)数居民的储蓄很(hěn)少。当(dāng)时楼(lóu)宇买卖(mài)多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇(yǔ)分层出(chū)售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直觉和多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的(de)经验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有(yǒu)着独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己的(de)房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的(de)资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销(xiāo)售，也解决了(le)制(zhì)造商(shāng)的资(zī)金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心的(de)住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即(jí)要求开发商在预售前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出(chū)现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前(qián)期(qī)发展工业化的(de)进程大于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房基础等城市化(huà)配(pèi)套(tào)问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时(shí)的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺(quē)少大型房(fáng)地产(chǎn)开发商，商品房供(gōng)应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住房建(jiàn)设的(de)通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制(zhì)，从(cóng)计(jì)划(huà)经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方(fāng)迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用推动了房(fáng)地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先(xiān)出售给购(gòu)房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践(jiàn)过程中，商品房预(yù)售流程为(wèi)：房(fáng)地产(chǎn)开发商办(bàn)理预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同-进行备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形(xíng)式一次性付(fù)清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这(zhè)点(diǎn)与中国(guó)香港的按照(zhào)工(gōng)程进度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的(de)开发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对(duì)中(zhōng)国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到(dào)了(le)重(zhòng)要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决(jué)了房地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速发展阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进(jìn)步(bù)，数(shù)十年时间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国家几百年城(chéng)镇化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中(zhōng)国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已成(chéng)为中国(guó)内地商品房销(xiāo)售最主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售(shòu)面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也推(tuī)动(dòng)了中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积(jī)和(hé)销售金(jīn)额(é)分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达(dá)9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠(qú)道(dào)，房(fáng)地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全(quán)社会固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分之一。从(cóng)房(fáng)地产融资存量占(zhàn)社融(róng)存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房(fáng)市值的(de)比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高，以及中国(guó)资本(běn)市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市(shì)值(zhí)较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房(fáng)合同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合(hé)同关系，如(rú)果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开(kāi)发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波动或(huò)经营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而(ér)房(fáng)企通(tōng)过与购房者签订的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失(shī)还款能力或短期(qī)不能还款等(děng)，则风险(xiǎn)完全(quán)由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市(shì)商品(pǐn)房预售(shòu)管理办(bàn)法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预(yù)售商品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制定。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市(shì)则按照项目的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额(é)报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入(rù)监管(guǎn)账户、或(huò)进入(rù)监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继(jì)续还款(kuǎn)。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业“潜规(guī)则(zé)”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工(gōng)程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加(jiā)杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了(le)资金流(liú)动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国(guó)外(wài)商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或(huò)预付款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分(fēn)房款在房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式(shì)支付，或按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交付质(zhì)量(liàng)的保(bǎo)障(zhàng)有两种方(fāng)式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者(zhě)提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　美(měi)国期房定金(jīn)一定期(qī)限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支(zhī)付首(shǒu)付(fù)，其余房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一般为房(fáng)款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官(guān)方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐn鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读g)仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全部来(lái)自(zì)银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的(de)贷(dài)款，由于(yú)开发商(shāng)挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由政府相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭(píng)证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在项目获(huò)批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因(yīn)不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国法律(lǜ)全(quán)部(bù)退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用(yòng)不包含(hán)在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按(àn)工期(qī)支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体(tǐ)完工(gōng)、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙面(miàn)完(wán)工、地(dì)板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银(yín)行按施(shī)工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者(zhě)一定使(shǐ)用期限(xiàn)，期限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了(le)两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司(sī)负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方(fāng)律师严(yán)格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一(yī)名律师(shī)，负(fù)责沟通期(qī)房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金(jīn)、合同等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认无(wú)误后(hòu)签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设(shè)置了(le)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需(xū)要在合同鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付(fù)环节，英(yīng)国采取按(àn)工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，但(dàn)是交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由(yóu)律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确认(rèn)工程进度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给(gěi)卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利(lì)于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完(wán)成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价(jià)并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡(héng)，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是(shì)唯一一(yī)部(bù)规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预(yù)售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即(jí)买(mǎi)卖双方签(qiān)订(dìng)购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书交付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书(shū)向金融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩余(yú)房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有统一(yī)的(de)选购权合同以(yǐ)及(jí)订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款流(liú)程做(zuò)了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当(dāng)前(qián)房地(dì)产到(dào)了政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房(fáng)企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局(jú)部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的(de)房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并购重组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定(dìng)金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介(jiè)入，为房(fáng)屋重(zhòng)大(dà)延期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供(gōng)充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权(quán)益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套(tào)户比超过(guò)1，从(cóng)大开发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购房民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提(tí)升开(kāi)发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。

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