在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信(xìn)置业有(yǒu)限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验(yàn)，对(duì)于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其(qí)在购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地(dì)势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是(shì)另外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租(zū)金的(de)分期(qī)付款形式，等新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房的资金压(yā)力，加速了(le)房屋的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供不(bù)应(yīng)求的问题(tí)，使(shǐ)房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如(rú)，1960年(nián)，位于大角咀的一(yī)个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理(lǐ)部门(mén)提升了对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在(zài)预(yù)售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户资金(jīn)，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商(shāng)操作等采取全透明化机制(zhì)，且银行的责(zé)任上(shàng)升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十(shí)年(nián)代，中国(guó)内地(dì)面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进城市化。但当时推(tuī)行(xíng)的(de)是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因(yīn)此福利分房制度不(bù)再适(shì)用于当时(shí)的国(guó)情。叠加房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)面临商(shāng)品房的需求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中国(guó)香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港预(yù)售商品房制度，先后出(chū)台多(duō)项文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配(pèi)，逐步(bù)实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商(shāng)品(pǐn)房。房地产市场采(cǎi)用(yòng)预(yù)售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款(kuǎn)撬动下一(yī)个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花(huā)”模式后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成契合(hé)中国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设(shè)。具(jù)体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订(dìng)商品房(fáng)买卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在(zài)购房过程(chéng)中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式(shì)一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩余(yú)房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部(bù)购房款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预(yù)售制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提(tí)高了居(jū)民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民(mín)从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进(jìn)步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇化进程进入(rù)快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国(guó)内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销(xiāo)售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动了(le)中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二(èr)十(shí)多(duō)年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速发展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从国企先(xiān)行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的上下(xià)游(yóu)产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉(lā)动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超过三(sān)分之(zhī)一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面(miàn)积(jī)违约，将导(dǎo)致银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测(cè)算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市(shì)值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当前的(de)负面效应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对(duì)购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的(de)合同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根(gēn)据购房合同向(xiàng)开发(fā)商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房(fáng)者签(qiān)订的(de)预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按(àn)揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款(kuǎn)等(děng)，则(zé)风险完全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面临较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售(shòu)管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房(fáng)地(dì)产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没有统一(yī)的预售资(zī)金监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例(lì)为总(zǒng)预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目(mù)工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户(hù)后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥(yáo)无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工(gōng)程建设名(míng)义(yì)，获得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转给房企，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对(duì)于(yú)购(gòu)房者(zhě)预付资金(jīn)，一(yī)般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的(de)预(yù)付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支(zhī)付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)，一是按工程进度(dù)付款，按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)按(àn)照工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收合格并提供验收凭证(zhèng)后，开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供(gōng)一定的保(bǎo)修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条件(jiàn)返还(hái)，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支(zhī)付(fù)首付，其(qí)余(yú)房款交付(fù)后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支(zhī)付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资(zī)金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信(xìn)托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任(rèn)与损失(shī)。而(ér)开发商(shāng)在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发(fā)商提(tí)供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开(kāi)发商(shāng)施工(gōng)进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋(wū)交付(fù)时需取得由政府相关部(bù)门经审查后(hòu)发放的验收(shōu)凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零(líng)首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签署购(gòu)房(fáng)合同前，购房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后(hòu)定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规定最低首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般(bān)分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目(mù)而异。一般来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支(zhī)付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房者可(kě)在(zài)支付房款(kuǎn)前申(shēn)请房贷，房(fáng)贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购(gòu)房者开始还(hái)贷。

　　保险方(fāng)面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易(yì)中的房产、资金、合(hé)同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，当开发商出(chū)现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付(fù)相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将(jiāng)资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资(zī)金在进入开发(fā)商账户前(qián)经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必(bì)须(xū)完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一(yī)房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建(jiàn)筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的(de)法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或(huò)超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购(gòu)房合(hé)同(tóng)时，开发(fā)商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托(tuō)合同，设置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外，其他预先支付的购房(fáng)款(kuǎn)也(yě)受该措(cuò)施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金(jīn)，一(yī)般约(yuē)为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余(yú)房(fáng)款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首(shǒu)付比(bǐ)例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度(dù)支(zhī)付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡(pō)期房同样采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做了统(tǒng)一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一般为合(hé)同签订后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现在起，对还(hái)在正常运转的房企包括民(mín)营企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金(jīn)融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充(chōng)分估计形(xíng)势(shì)复杂性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产(chǎn)税(shuì)。定金环(huán)节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供(gōng)充分的保(bǎo)障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充分(fēn)保护(hù)购房者的权(quán)益。资(zī)金监管(guǎn)环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修期内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题(tí)全权(quán)负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购(gòu)房者在(zài)保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计(jì)，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一方(fāng)面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的(de)不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

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