近两年火爆(bào)的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人(rén)士对此表(biǎo)示(shì)，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳(wěn)定分红(hóng)体现(xiàn)出该(gāi)类产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通(tōng)过观测经营(yíng)活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在(zài)选择(zé)投资(zī)标的时应了解(jiě)资产类型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆续(xù)迎来除(chú)息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募(mù)REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额(é)占可供分配金额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的(de)主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交易价格的(de)变化。基(jī)金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场(chǎng)因素的综合影响，较易(yì)引起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主要来自(zì)基础设施资产的(de)经营现金(jīn)流，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料(liào)和信息披露文件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变化导致的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实(shí)际获得的(de)现金收益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级(jí)副总监李(lǐ)华平(píng)也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募(mù)REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报，而(ér)是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投(tóu)资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了(le)投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格走势的(de)关键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现看，截至(zhì)4月(yuè)21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品(pǐn)受(shòu)宏观(guān)经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完成(chéng)率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格波动受(shòu)多重因素的影响，投资(zī)收益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程；另一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份额净(jìng)值(zhí)变化的修正，使(shǐ)投资人在基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前(qián)后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投(tóu)资的信心，同时(shí)需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特(tè)性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资(zī)产情况打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗strong>

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的收(shōu)益，而持(chí)有特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年的现金分(fēn)红。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类(lèi)资产的(de)公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择(zé)投资标(biāo)的时(shí)，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产(chǎn)属性不同而(ér)形(xíng)成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏(piān)强。而(ér)产(chǎn)权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股性偏(piān)强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对(duì)所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在(zài)经营权(quán)到(dào)期后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营(yíng)项(xiàng)目，通(tōng)常(cháng)具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营(yíng)权项(xiàng)目的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单(dān)价随着分(fēn)派进度(dù)逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的(de)资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位业内人士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金(jīn)表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的(de)项(xiàng)目进行(xíng)调整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的(de)资产可以更(gèng)多(duō)关(guān)注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯打死日本人犯法吗，现在打死日本人犯法吗法吗(jīng)营净现(xiàn)金流，所以底层(céng)资产运营情况直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公(gōng)募基(jī)金管理人(rén)实力(lì)等多(duō)重因素(sù)来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红(hóng)期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场(chǎng)接连(lián)回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配金(jīn)额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额(é)与募集材料(liào)中(zhōng)披(pī)露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的(de)实(shí)际(jì)环境，对基(jī)础设施(shī)项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。