5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于(yú)这(zhè)一板块已经(jīng)在悄然布衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗局。数据显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月9日时(shí)所公布的(de)总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增(zēng)幅五只个(gè)股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地(dì)产的配(pèi)置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募(mù)所持有的(de)房地产(chǎn)行业标(biāo)的市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左右(yòu)；衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗2020年市场表现出色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖式下跌(diē)至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年一季度得(dé)以延续。数据统计显示(shì)，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙(lóng)头(tóu)的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基(jī)金(jīn)一(yī)季报汇总的(de)重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是(shì)保(bǎo)利发(fā)展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步(bù)，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还(hái)需(xū)要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而(ér)映(yìng)射(shè)到二级(jí)市场投资上(shàng)，配置房地产(chǎn)行业轻(qīng)松收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退(tuì)期的行业，传统认知上没有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一(yī)些机会，背后(hòu)的(de)逻(luó)辑是(shì)供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需(xū)求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地(dì)产研究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的(de)需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的(de)过(guò)程。这个(gè)过程中，综合竞争力强(qiáng)的(de)公(gōng)司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落时，行(xíng)业(yè)的贝塔已经过(guò)去了(le)，但不(bù)代(dài)表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这(zhè)样的(de)认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上(shàng)涨(zhǎng)的达(dá)到(dào)了81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本(běn)面来看，上实(shí)发展的主营(yíng)业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务衣服奶茶渍怎么去除 干了的奶茶渍能洗掉吗为(wèi)房地产销售、房地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，各类机构都有对其布局的(de)例子。以3月(yuè)31日时的(de)首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的(de)上(shàng)银基金、私募(mù)的(de)迎水(shuǐ)文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本(běn)地(dì)房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续(xù)性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地块，总(zǒng)建(jiàn)筑面积(jī)约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头(tóu)向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸(xī)引了(le)知名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看(kàn)，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除去上述两家(jiā)上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公司(sī)，一季报(bào)交出的(de)也(yě)是一份报喜的(de)成绩单：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司(sī)股东(dōng)的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十(shí)大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基(jī)金相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优质土地供(gōng)给较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或(huò)者资(zī)金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企趁机(jī)获(huò)取低(dī)成本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头(tóu)房企杠(gāng)杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮下，央国企地产股或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性机会(huì)依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体(tǐ)现为库(kù)存(cún)的优势(shì)。央企地产(chǎn)公(gōng)司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的(de)不(bù)动(dòng)产资(zī)产运营能(néng)力(lì)的(de)多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较(jiào)于(yú)民营(yíng)地产公司(sī)也是(shì)更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对(duì)于减值(zhí)、土地资源债权债(zhài)务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民(mín)营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的修复(fù)更(gèng)明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在于集(jí)中度提(tí)升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创(chuàng)造能力(lì)，以此带(dài)来(lái)估值中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值(zhí)相(xiāng)对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持续(xù)现金流的企(qǐ)业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受(shòu)益于行业(yè)集中度(dù)提(tí)升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构这一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国企央企在三个(gè)方面是否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增长。而(ér)这些公司也是机(jī)构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示(shì)，业绩出现(xiàn)明(míng)显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半(bàn)年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续性(xìng)地拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱(qū)动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的(de)过程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟(wěi)同时(shí)也(yě)提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些(xiē)不确(què)定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在内的(de)绝大多(duō)数城市都(dōu)出现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的(de)资金(jīn)面压力，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月(yuè)份房企(qǐ)为了(le)半年(nián)报冲业(yè)绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游产业(yè)链(liàn)的(de)复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得多的(de)企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱(ruò)复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的基(jī)本面(miàn)不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅为举例分析(xī)，不(bù)做买卖推荐。）

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