文：任泽(zé)平(píng)团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态(tài)，试(shì)点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，这是房地产从大(dà)开发时代(dài)步入高质(zhì)量发展阶段的必(bì)然(rán)趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地(dì)义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预(yù)售制、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如(rú)，交房(fáng)等待期一(yī)般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担(dān)银(yín)行(xíng)利息，还要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房(fáng)的风(fēng)险(xiǎn)。从行业(yè)层面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助(zhù)于(yú)房企稳健(jiàn)发展，一举多得(dé)，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼(zěn)么来的？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房(fáng)改(gǎi)，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴(jiàn)中国(guó)香港，引入了商品房预售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并(bìng)非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商工程进(jìn)度在完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售(shòu)制(zhì)度是(shì)需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，当然这需要配套房企债(zhài)务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产(chǎn)回(huí)归实体经济和居住属性(xìng)，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是(shì)向善，是以(yǐ)客(kè)户为中心，房(fáng)地产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代(dài)，好房幸福一(yī)家人。从这个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国(guó)务院发展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与财(cái)税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的(de)专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中国香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需要雄厚的资金实力才(cái)能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题(tí)。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方(fāng)式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底霍(huò)英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对(duì)于商(shāng)品流通、资(zī)金周转有着(zhe)独到的(de)见解(jiě)，在努(nǔ)力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明(míng)书(shū)，上(shàng)有文字(zì)详尽说明楼(lóu)宇的地势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了(le)民众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低投资风(fēng)险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期付款”的销(xiāo)售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地(dì)解决了核心(xīn)的(de)住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年繁荣，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需(xū)律(lǜ)所和(hé)建筑师的核准。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机制，且银行的责任(rèn)上升，如出(chū)现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大(dà)风险方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中国内地面临(lín)住房需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地(dì)优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业(yè)化的进程大于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房(fáng)基础等城市化配套(tào)问题，才能进一步推进(jìn)城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分配不(bù)公、效率低(dī)、配(pèi)套差等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再适用于当时的(de)国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需求量大，而社(shè)会缺(quē)少大(dà)型房地产(chǎn)开发商，商品房供应(yīng)量小(xiǎo)的困境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香(xiāng)港预售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一(yī)步(bù)深化城镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济(jì)下的(de)福(fú)利分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖(mài)期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作用推动(dòng)了房(fáng)地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契(qì)合中(zhōng)国内地的商品(pǐn)房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设(shè)。具(jù)体来(lái)说，是指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金或(huò)房款的行(xíng)为。区别(bié)于(yú)中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品房(fáng)预售流程(chéng)为：房地(dì)产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告(gào)登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要(yào)一次性(xìng)付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部(bù)购(gòu)房款(kuǎn)，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香港的按(àn)照工程进度付款有所(suǒ)不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的(de)最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加(jiā)市(shì)场商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应，推动了(le)城镇化(huà)发(fā)展进程(chéng)。预售制(zhì)在(zài)过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地产(chǎn)市场快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高(gāo)了居民居(jū)住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年(nián)城(chéng)镇化路程(chéng)。改(gǎi)革开放以来，城镇(zhèn)化(huà)进程进(jìn)入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布(bù)的(de)《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从(cóng)不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数(shù)从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经(jīng)二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资(zī)完成额(é)从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和(hé)销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经济高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道(dào)，房地产带动的(de)上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个(gè)行业。2020年房地产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠(qú)道(dào)，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资占全社会固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额(é)的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资(zī)存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积违(wéi)约，将(jiāng)导致银行不良(liáng)率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道(dào)，根(gēn)据(jù)我们的(de)《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿(yì)美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住(zhù)房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较低(dī)，股(gǔ)票、债券市(shì)值较低(dī)，居民投资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在，当前的负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和(hé)银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发(fā)商主(zhǔ)张权(quán)力，但依旧需(xū)要(yào)根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现(xiàn)资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在2004版的《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了(le)开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于有关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并(bìng)没有统一的预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重(zhòng)点资金。而事(shì)实是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪用，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景(jǐng)下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提(tí)供了资金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一(yī)种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者(zhě)预(yù)付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购(gòu)房者支付的预付(fù)款比(bǐ)例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一(yī)般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款(kuǎn)方式(shì)：一(yī)般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方验收合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得购房者支(zhī)付(fù)的房(fáng)款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者(zhě)提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者(zhě)支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房(fáng)款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环(huán)节，定(dìng)金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国(guó)平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险公(gōng)司的(de)信托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不(bù)承担任何(hé)责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据工程进度向(xiàng)开发(fā)商(shāng)提供一定(dìng)比例(lì)的(de)贷款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过劲仔深海小鱼是什么鱼做的，劲仔小鱼是海鱼还是淡水鱼验收凭证向银行得到(dào)购房者支付(fù)的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进度支付，按揭按(àn)工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商(shāng)或(huò)购房者可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛(kǎn)方面(miàn)，德国开发商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原因不能(néng)购(gòu)买，定金按照德(dé)国法律全(quán)部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付方面(miàn)，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制(zhì)度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可(kě)分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内(nèi)清洁及(jí)墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付房款前(qián)申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定(dìng)使用期(qī)限，期(qī)限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设(shè)计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的(de)功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发商(shāng)出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款的方式，但是交房前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须(xū)经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度、支付相关款项(xiàng)过程中，由(yóu)买房律师(shī)将资金转给卖方律师，卖(mài)方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商账(zhàng)户(hù)前经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易(yì)立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由(yóu)于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险机构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的(de)保(bǎo)证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受该(gāi)措施保(bǎo)护。若(ruò)开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭(bì)导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可凭保证金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购(gòu)房者(zhě)赔付违(wéi)约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支(zhī)付环(huán)节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡(pō)期房购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交(jiāo)房后(hòu)满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有(yǒu)统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以(yǐ)及(jí)订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则(zé)进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发展商(shāng)条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付(fù)款流(liú)程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加而增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存(cún)入银(yín)行(xíng)专门的项目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方面(miàn)，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性和(hé)人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制。长效机(jī)制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已(yǐ)支付(fù)定金冻结(jié)至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付(fù)款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引入独(dú)立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期(qī)内(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费(fèi)维修，购房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方面(miàn)，98年房改时，全(quán)国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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