5月(yuè)以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持(chí)有的(de)房地产(chǎn)行业标的市(shì)值(zhí)约1188亿元(yuán)，占其所持股(gǔ)票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公(gōng)募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年底这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时，公募(mù)对房地(dì)产(chǎn)行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市(shì)值(zhí)前五个(gè)股分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读江集(jí)团，持仓市值占板块比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于(yú)房地(dì)产的投资(zī)愈发(fā)有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最(zuì)高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万(wàn)科A排在第96位。对比(bǐ)去(qù)年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大分化时(shí)代，一二线(xiàn)城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松(sōng)收获行业贝塔的红利期(qī)一去(qù)不(bù)返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线(xiàn)里(lǐ)属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上(shàng)没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业(yè)也出(chū)现了(le)一些机(jī)会，背后的(de)逻辑是(shì)供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年(nián)销售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿(yì)平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无(wú)论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房(fáng)短缺时代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因而(ér)行业高增的时代已经过去(qù)，未来行(xíng)业的(de)需(xū)求或将回落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易出(chū)现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了(le)，但不代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体(tǐ)机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股多(duō)出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成(chéng)交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日连续两个交(jiāo)易(yì)日(rì)收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地(dì)产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的(de)主要产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩(jì)数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实(shí)现营(yíng)业总收入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类机(jī)构都(dōu)有对(duì)其布局的例子。以3月31日(rì)时的(de)首季十大流通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的(de)浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面(miàn)是(shì)该公(gōng)司后疫情时代(dài)出租(zū)率复(fù)苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上(shàng)看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下，自(zì)然也(yě)吸引了知名(míng)机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第一季度十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三(sān)个季(jì)度(dù)他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当(dāng)季还小幅(fú)增加了持(chí)股。

　　除去(qù)上述(shù)两家上海(hǎi)区域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局(jú)在深(shēn)圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态度来看，《红周刊》竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方(fāng)中(zhōng)证全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有QFII高盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获取(qǔ)低成本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债(zhài)率基本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销(xiāo)售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的(de)是(shì)，在当(dāng)前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中(zhōng)信证(zhèng)券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公司尤其是央(yāng)企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优势。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于(yú)民营地产公司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地(dì)资源(yuán)债权债(zhài)务关系(xì)等问题(tí)，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资(zī)产(chǎn)会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的(de)过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来(lái)说估值的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业(yè)的逻(luó)辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段(duàn)，具备较快速发展阶段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢的(de)提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普(pǔ)涨(zhǎng)的概(gài)率比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅(fù)鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国(guó)企央企在三(sān)个方面是否(竹林七贤顺口溜记忆法，建安七子顺口溜怎么读fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本保持低(dī)位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额(é)持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发展、滨(bīn)江(jiāng)集团等(děng)房企营收(shōu)、净利(lì)均实现了业(yè)绩的(de)回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增长。而(ér)这些(xiē)公司也(yě)是(shì)机(jī)构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中(zhōng)在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一(yī)个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中(zhōng)，还(hái)面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往(wǎng)下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北(běi)京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三(sān)季度增长不确(què)定(dìng)性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个(gè)房地产以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度(dù)都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快(kuài)钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱(qián)。但这也(yě)意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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