5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代(dài)表的(de)机构对于(yú)这一板块已(yǐ)经(jīng)在(zài)悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南(nán)方和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与(yǔ)地(dì)方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数(shù)量占流(liú)通(tōng)股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持(chí)有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色(sè)，但公募所持房(fáng)地(dì)产公(gōng)司市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产(chǎn)中的占比却(què)断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房(fáng)地产行业的(de)持股比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以延续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓市(shì)值前五个股(gǔ)分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示，在公(gōng)募基(jī)金(jīn)一季报汇(huì)总(zǒng)的重仓股中，房地产板块(kuài)排名(míng)最高的是保利(lì)发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第(dì)双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖78位。而老牌龙(lóng)头(tóu)股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季报(bào)，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股从排(pái)位上看(kàn)均(jūn)有退步，尤其是万科最为明(míng)显(xiǎn)；其(qí)次是金地(dì)集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后一(yī)环，且首季(jì)并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地(dì)产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市(shì)好于(yú)三四线城市。而映射(shè)到二(èr)级市(shì)场投资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或(huò)者(zhě)衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统(tǒng)认知上没(méi)有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年(nián)17亿(yì)～18亿(yì)平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售(shòu)面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿(yì)平方米(mǐ)。需求端还需要有(yǒu)一定的政策出来(lái)去刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住房(fáng)面积（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房价，因而行业高增的时(shí)代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清(qīng)的过程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回(huí)落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过(guò)去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市(shì)、位(wèi)置(zhì)、产品的阿(ā)尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至(zhì)整体机(jī)构(gòu)的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机(jī)构配置房地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标(biāo)的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实(shí)现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间(jiān)段恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发展，五一假期归(guī)来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房(fáng)地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来(lái)看，2022年，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿(yì)元，比上期减少47双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总(zǒng)收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增(zēng)长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看，各类机构(gòu)都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金、私(sī)募(mù)的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻(jī)身(shēn)前十的(de)行(xíng)列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企，其第一(yī)季(jì)度(dù)的(de)收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地(dì)块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然(rán)在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季(jì)度他有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎比投资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上(shàng)海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产则(zé)是主要(yào)布局(jú)在深圳的(de)地产公(gōng)司，一季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构(gòu)态(tài)度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名(míng)第七(qī)位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排(pái)名第九位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历(lì)过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质(zhì)土地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的(de)利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于(yú)信用问(wèn)题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其(qí)他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空(kōng)间有限，从融资成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增(zēng)速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好机会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产行业的(de)结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又体现为库存的(de)优势。央企地(dì)产(chǎn)公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融(róng)资(zī)成本，优质的开发(fā)资源和良好(hǎo)的不(bù)动产(chǎn)资产运(yùn)营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民营房开企(qǐ)业的(de)资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后(hòu)，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利和(hé)现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好(hǎo)、运营(yíng)能(néng)力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的(de)概(gài)率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于行(xíng)业集中度提(tí)升的(de)头部(bù)公司。”星(xīng)石(shí)投资首席(xí)研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等(děng)国(guó)资背景龙头前(qián)途更为光(guāng)明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一季(jì)报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出(chū)现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这些公(gōng)司也是机(jī)构的重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地(dì)产(chǎn)业内人士(shì)张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示(shì)，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民(mín)营房企不怎(zěn)么(me)投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力(lì)度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正(zhèng)增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月份开始又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都等极个(gè)别城市四月环比三月相对表(biǎo)现(xiàn)较好之外，包括北京(jīng)、上(shàng)海(hǎi)在内的绝大多(duō)数城市(shì)都出(chū)现环(huán)比下滑的情况。而(ér)现(xiàn)在(zài)五月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐(lè)观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况(kuàng)，以及(jí)市场的去库存压力、企业(yè)的(de)资金面压力，可能会出(chū)现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩(jì)出现市(shì)场的短(duǎn)期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性(xìng)的压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链的(de)复苏速度都(dōu)比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多(duō)给一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房地产以及上下游(yóu)就不是赚快(kuài)钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这(zhè)也(yě)意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的、做得比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以(yǐ)只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的(de)基本面不断地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及(jí)个股(gǔ)仅为举(jǔ)例(lì)分(fēn)析(xī)，不做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

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