万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少(shǎo)爷”的(de)意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时候(hòu)，他们(men)的姿(zī)势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背(bèi)后(hòu)，可(kě)能没你想象的那(nà)么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地(dì)产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额(é)高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押物中，包括75套(tào)万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述(shù)不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是(shì)中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达(dá)北分），处置的是对北(běi)京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权金(jīn)额(é)约为(wèi)46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体(tǐ)报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套(tào)房子是“未(wèi)出售(shòu)”的状态呢？只能说明(míng)这些(xiē)房子根本(běn)没(méi)有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实(shí)了上述内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团早就把这75套房子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资(zī)金(jīn)解(jiě)抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人(rén)士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也是万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被(bèi)精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些(xiē)业主确实已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国(guó)信达转让这(zhè)笔(bǐ)不良债权(quán)回本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖(mài)损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关(guān)法律规定(dìng)，民(mín)事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但未(wèi)办(bàn)理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的(de)可以向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或(huò)办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复(fù)》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付全(quán)部(bù)价款，主张(zhāng)其房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)请求(qiú)权(quán)优(yōu)先(xiān)于建设(shè)工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一审法(fǎ)庭(tíng)辩论终结(jié)前已(yǐ)实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会(huì)被(bèi)业主(zhǔ)讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权公司中国信达申请(qǐng)不(bù)良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托(tuō)踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目(mù)前中国(guó)信达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团(tuán)旗(qí)下子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国(guó)金(jīn)谷国际信托有限责任公司成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者由中国信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规模(mó)，也(yě)没有很高的国(guó)民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作为中赫集(jí)团进入北京的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的(de)天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书(shū)院就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷(hé)兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米(mǐ)高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银(yín)杏(xìng)树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其(qí)在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的(de)融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大(dà)华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也吸(xī)引了不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而(ér)柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上了(le)，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵(guì)的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅开发商光环(huán)的背后，这个地产界“碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别劳斯莱(lái)斯”却多(duō)次成为(wèi)被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦(lún)落到这个地(dì)步(bù)，其(qí)实(shí)是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现(xiàn)其深陷财务危机(jī)。

　　从知名(míng)豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为(wèi)“老赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控人周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝试过多元(yuán)化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安(ān)的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至(zhì)此(cǐ)拿下北(běi)京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权(quán)。如果北京国安(ān)的估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集(jí)团拿下北(běi)京国安(ān)，总(zǒng)计花(huā)费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别ng>卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的是这样，中赫为什(shén)么(me)又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及(jí)其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份(fèn)质押陆续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团共有(yǒu)11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中信建设(shè)等(děng)。

　　这(zhè)与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不(bù)仅国(guó)安(ān)的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京(jīng)产(chǎn)权交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示(shì)，2020年(nián)，北(běi)京国安足球俱乐部实现(xiàn)营(yíng)业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2碾压与辗轧的区别是什么，辗轧与碾压有什么区别020年末，该俱(jù)乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没(méi)有好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北(běi)京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述被执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不(bù)过(guò)在(zài)实(shí)控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独善其(qí)身？

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