OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT开盘继(jì)续延续(xù)此前(qián)几日的下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所拉(lā)升，全(quán)天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购(gòu)入基(jī)础设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租方之(zhī)一，目(mù)前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签(qiān)租(zū)赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益(yì)人相关(guān)负责(zé)人也表示，近期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的(de)可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重(zhòng)视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也高度(dù)关注(zhù)。

　　多位业内人(rén)士表示，华安张江光大园REIT近期市(shì)场波动(dòng)较大，但其实(shí)不(bù)动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从根本上影响其(qí)内外价值，投资者应理(lǐ)性看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯(xīn)片(piàn)子公(gōng)司哲库科技(jì)的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此(cǐ)后(hòu)二级(jí)市场价格(gé)开(kāi)始震荡走(zǒu)低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安(ān)张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价(jià)格有(yǒu)所回升，最(zuì)终报(bào)收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场(chǎng)价格表(biǎo)现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场(chǎng)公(gōng)募REITs中位(wèi)居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看，目前上市的8只产业园(yuán)区基础设(shè)施REITs中，仅(jǐn)博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披露张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所下降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又遭遇(yù)突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业(yè)内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的原因，最近几个(gè)交易(yì)日场(chǎng)内资金有所流(liú)出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影(yǐng)响其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表示，目前随(suí)着二(èr)级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面、情绪面等多(duō)重因(yīn)素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价(jià)格是不(bù)是已经(jīng)完全触(chù)底(dǐ)。

　　此外(wài)，还有(yǒu)一位业内人(rén)士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低迷，不少产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌(diē)幅较大，其实有些隐含收益率高的产(chǎn)品具备一(yī)定的投资价(jià)值，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资(zī)者。此(cǐ)外，伴随着经(jīng)济(jì)复苏的步伐(fá)，产(chǎn)业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园(yuán)区最终(zhōng)能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对(duì)经营现金流没有造成大的影响，“事件性利(lì)空下调至得这么(me)急、这(zhè)么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资(zī)产就回调(diào)不少了，这就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还是(shì)落到租金收入受不(bù)受影(yǐng)响，影响多(duō)大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随(suí)后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一(yī)，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原(yuán)始权(quán)益人将继续密切关注(zhù)哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季(jì)报中披露的张江光大园项目(mù)出租率下降事项(xiàng)，一(yī)度二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说明会中(zhōng)管理人就相关事项进行了解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市(shì)场(chǎng)信(xìn)心得到了(le)一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋(qū)于平(píng)稳。据了解，张江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上和线下(xià)的(de)扩募说明(míng)会上，运营团队表示了对张江(jiāng)光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向(xiàng)书(shū)和合同谈判中的储备租户(hù)正(zhèng)常转化后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述(shù)公告引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实(shí)始料未(wèi)及，在获悉(xī)OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第一时间即(jí)奔(bēn)赴现场进(jìn)行了沟(gōu)通和核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退(tuì)租(zū)的可能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了芯(xīn)片测试(shì)、人工(gōng)智能(néng)、航(háng)天产业(yè)、信息技(jì)术吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西等产业客户(hù)，租赁意向(xiàng)面积超过(guò)了2万(wàn)方。从(cóng)意向储(chǔ)备转化为(wèi)实际(jì)租户(hù)需(xū)要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金(jīn)给了我们一(yī)些空间，但本着对首批扩募(mù)、对(duì)市场负(fù)责的态度，我(wǒ)们(men)肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成(chéng)去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末也有将近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解(jiě)决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张(zhāng)江光(guāng)大园一直(zhí)以来都坚(jiān)持(chí)以市场化运营(yíng)为导(dǎo)向，历史(shǐ)运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的调租和换租都属(shǔ)于(yú)正常情况，而这次项目的(de)大租户退(tuì)租正好(hǎo)发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配(pèi)和(hé)吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西olor: #ff0000; line-height: 24px;'>吃完布洛芬不能吃什么，吃完布洛芬不可以吃的东西倾斜，引入(rù)了一些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另(lìng)外，张润大(dà)厦和张江光大(dà)园项目在给租户的(de)分隔(gé)空间、交付标准(zhǔn)、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一些，单价(jià)也贵(guì)一(yī)些，张江光大园单层以(yǐ)一千平(píng)的面积为主，还(hái)有一些独(dú)栋形态的物业(yè)。租户自(zì)身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新(xīn)老资产的(de)管(guǎn)理人都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享(xiǎng)和(hé)联(lián)合营销方面能(néng)更加充(chōng)分发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以(yǐ)做得更(gèng)好(hǎo)。”上述负责人(rén)补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对(duì)于张(zhāng)江REIT的定位和展望，相(xiāng)关负(fù)责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目(mù)前(qián)在管资(zī)产约五百万(wàn)方，还(hái)有一些其(qí)他在开(kāi)发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚实(shí)后(hòu)盾和(hé)储(chǔ)备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它(tā)未(wèi)来(lái)的发(fā)展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要的一步(bù)，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况需(xū)要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设(shè)发(fā)展过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们(men)有(yǒu)信心排除万难，尽一切可(kě)能(néng)化解当(dāng)前(qián)突发事件的所有负(fù)面影响，维(wéi)持预期(qī)和市场的(de)信(xìn)心。”

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