导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地(dì)产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰(qià)逢近年地产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查(chá)数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅(zhái)建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学(xué)校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显(xiǎn)示中国(guó)城镇居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不(bù)是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发(fā)达(dá)国(guó)家还有很大(dà)差距(jù)。人(rén)均住宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每(měi)户(hù)持(chí)有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套(tào)数(shù)、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有(yǒu)房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一(yī)套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国(guó)总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而(ér)产生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入(rù)，人(rén)口净迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，这是过去二十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿(yì)栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城(chéng)市(shì)二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法(fǎ)直接(jiē)知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出(chū)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩了(le)？据此判断(duàn)未来房地产市场(chǎng)会如(rú)何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观判断站不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的新(xīn)闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数据以及(jí)80多(duō)万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以栋数计(jì)算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包(bāo)括了(le)大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医(yī)院(yuàn)等非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民(mín)人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住宅间数不能完(wán)全反映出(chū)城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国(guó)主要是以家庭(tíng)为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅(zhái)的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居(jū)民(mín)住宅(zhái)相(xiāng)关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布(bù)，一是每年商品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口(kǒu)普查数据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量，我们主要中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户(hù)数，我们就能够得到城镇户(hù)均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅(zhái)数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到(dào)底有多少，目前(qián)缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既(jì)有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套(tào)商品住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的(de)房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房销(xiāo)售中期(qī)房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去(qù)除商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年商品住宅累(lèi)计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭户(hù)数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一(yī)步推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅(zhái)。其中自(zì)建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到(dào)商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例(lì)，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的(de)三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套(tào)房的(de)程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰(chuò)有余？

　　中华牙膏是中国品牌吗，中华牙膏是中国品牌还是外国牌子ong>（一）户均一套房并(bìng)不意(yì)味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价或房租(zū)迅(xùn)速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七普指出(chū)中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口和省际流(liú)动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的(de)中国城乡人口流动(dòng)调查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京工作的(de)流动人(rén)口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占据两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租(zū)赁(lìn)一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等(děng)基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户的(de)生(shēng)活(huó)带来了很大的(de)不便(biàn)和(hé)安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭(tíng)户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居室(shì)和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市(shì)土(tǔ)地资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存(cún)在(zài)困难(nán)，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即(jí)人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家(jiā)人均住宅(zhái)面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国(guó)人口静(jìng)态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户(hù)购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均人(rén)口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人户、二人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人口(kǒu)规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发(fā)展带来(lái)的(de)新增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明显，资源和生产要素逐步向经济带(dài)、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人(rén)口迁移势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房(fáng)，给迁入(rù)地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅减少了1282万户(hù)，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅(zhái)。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来(lái)随着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理(lǐ)，居(jū)民追求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境(jìng)，背(bèi)后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧(jiù)换(huàn)新。2022年底的中央经济工作会(huì)议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，供需出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之间的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值(zhí)可能偏低，其增(zēng)速(sù)可能超预期。

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