导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十(shí)年(nián)是中国(guó)房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢(féng)近年(nián)地(dì)产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全(quán)国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是(shì)人(rén)均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密(mì)切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)较发达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计算出城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意(yì)味着(zhe)户(hù)户有房(fáng)，然而事实(shí)上(shàng)中国住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显(xiǎn)示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均(jūn)一(yī)套房无法(fǎ)满(mǎn)足(zú)流动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的(de)近(jìn)三(sān)成都是流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择(zé)在大(dà)城市租房挣(zhēng)钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板块的(de)分化日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第(dì)三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年(nián)以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，这(zhè)是过去(qù)二十(shí)年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那么(me)当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代(dài)下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住(zhù)宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同能(néng)级(jí)城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同(tóng)品质住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官(guān)方披露全国(guó)已(yǐ)有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城市二手(shǒu)房挂(guà)牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子(zi)是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在不足(zú)？可(kě)惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均拥有强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判断站不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月，在(zài)以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布(bù)会(huì)上，负(fù)责(zé)人对外(wài)披露：“住宅城(chéng)乡建设(shè)行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设施(shī)数(shù)据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城(chéng)镇房屋实际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写(xiě)字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市(shì)家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完全反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中国户均住(zhù)宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局(jú)）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅(zhái)数(shù)量(liàng)，我们(men)主要(yào)用到上述两组数据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到(dào)居民住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家(jiā)庭户数，我们(men)就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tà强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题o)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计(jì)。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到(dào)：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期房占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数里的期房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年(nián)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套(tào)数-过(guò)去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据(jù)显示中国(guó)城镇居(jū)民的住宅(zhái)结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租(zū)房与其(qí)他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住宅，因此将租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅的(de)比(bǐ)例(lì)为(wèi)62.强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从(cóng)而我们估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民(mín)已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不(bù)意味着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来(lái)满足因人口流动、居民(mín)换房等因素产生的住(zhù)宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在(zài)大(dà)城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上(shàng)海(hǎi)、杭(háng)州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使(shǐ)打工(gōng)人(rén)回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城市(shì)租(zū)赁(lìn)一套(tào)房，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一(yī)套(tào)房。所以说户(hù)均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约(yuē)9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等(děng)基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很(hěn)大的不(bù)便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难(nán)满足现代(dài)生(shēng)活需求，在(zài)未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅(zhái)为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城(chéng)市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇家庭(tíng)户(hù)住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的(de)家庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)小于(yú)均值，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿(yì)平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但(dàn)若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还(hái)会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户购(gòu)房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升(shēng)，人口小家庭化趋(qū)势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数(shù)会因户(hù)均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明(míng)显，资(zī)源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流入(rù)。人(rén)口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口(kǒu)为(wèi)44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年(nián)以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭购(gòu)买商品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住(zhù)宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经(jīng)济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建(jiàn)造的住宅建筑面(miàn)积还有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户(hù)型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提(tí)高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新(xīn)。2022年底的(de)中央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国(guó)家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平有着密切正(zhèng)向联(lián)系。随着(zhe)经济(jì)发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足(zú)，供需(xū)出现错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将(jiāng)是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异(yì)，优质小区(qū)和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏(piān)差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 强迫症会把人折磨死吗，强迫症的大脑到底出什么问题