万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的(de)豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆(yú)论(lùn)关注，起因中赫(hè)集团成了共同债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了(le)收回钱(qián)款不得不将中赫(hè)抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨(jù)资购入房产的(de)有钱人，房子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可能(néng)没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

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　　富(fù)人被精准收割(gē)？电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个位于海淀核(hé)心(xīn)区位，名(míng)校(xiào)环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良(liáng)债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总(zǒng)额(é)高达近47亿(yì)，该项目的抵押物(wù)中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中国信(xìn)达北分(fēn)讨债的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属(shǔ)实，说明这些房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那(nà)为什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说明(míng)这些房(fáng)子根(gēn)本没有网(wǎng)签，也没有房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中介(jiè)透露，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵(dǐ)押出去，现(xiàn)在还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不(bù)能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本(běn)都是北京的高端人(rén)士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的(de)业主。另据地产自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主(zhǔ)确实已经支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事执(zhí)行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议(yì)申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退(tuì)还(hái)购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法(fǎ)院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方(fāng)式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工(gōng)程价款优先受偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民(mín)法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部(bù)分价款(kuǎn)的(de)商品房消费者，在(zài)一审(shěn)法(fǎ)庭辩论(lùn)终结前已实际(jì)支付剩余价款的(de)，可以适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵？

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　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　电冰箱嗡嗡响是怎么回事，冰箱噪音大嗡嗡作响怎么解决成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权(quán)转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公(gōng)司成(chéng)为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国信达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很(hěn)大规模(mó)，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第(dì)一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时京(jīng)城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了(le)市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发(fā)的万柳书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万科等(děng)大型知名(míng)房企(qǐ)手中(zhōng)，抢下了北京万柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双(shuāng)料(liào)地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运回来的(de)灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出(chū)其在(zài)北京豪宅圈(quān)的地位。2014年末(mò)上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价(jià)达到惊人的36万元/平米(mǐ)，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后(hòu)，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

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　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事实上，早在今年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金(jīn)辉的人(rén)生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开(kāi)始了多(duō)元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡(dàn)收场。最(zuì)终，周金辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放到了体(tǐ)育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国安俱乐部全部(bù)股(gǔ)权(quán)。如果(guǒ)北(běi)京国(guó)安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据(jù)企(qǐ)查查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也(yě)被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权(quán)交易所官(guān)网信息显示(shì)，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱(jù)乐部(bù)资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉(huī)夫妇(fù)还在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫集(jí)团股(gǔ)份，但国(guó)安和(hé)中赫的(de)经营状况却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共同成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务(wù)，上(shàng)述被执(zhí)行人成为“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控人(rén)都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京国安，又如何(hé)能独善其身？

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