万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意外(wài)走红，让(ràng)这个(gè)位于北(běi)京海(hǎi)淀的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发商——中赫集(jí)团，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共同债务(wù)人被(bèi)中国信达追债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业(yè)主并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了(le)！

　　截至发稿，暂(zàn)未看(kàn)到这些业主的维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件(jiàn)背后(hòu)，可能(néng)没你想(xiǎng)象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还(hái)是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区(qū)位，名校环(huán)绕的(de)顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中(zh特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任ōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权总额高达(dá)特朗普是哪个党派的 特朗普是美国第几任近47亿，该项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括(kuò)75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的(de)处置(zhì)主体是中国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司(sī)北京(jīng)市分公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司(sī)（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限公(gōng)司是共同债务(wù)人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是(shì)一起(qǐ)中国(guó)信(xìn)达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出(chū)去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面(miàn)上又注明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢(ne)？只能(néng)说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实(shí)了上述(shù)内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主基(jī)本(běn)都是(shì)北京(jīng)的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也是(shì)万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的(de)业(yè)主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚(qī)朋(péng)友等。

　　由此(cǐ)，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良(liáng)债权(quán)回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据(jù)相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办(bàn)理过(guò)户(hù)手续的(de)，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房(fáng)产(chǎn)证，并承担(dān)违约责(zé)任。

　　此外(wài)，今(jīn)年(nián)4月，人(rén)民法院报(bào)公布(bù)《最高人民(mín)法(fǎ)院关于商(shāng)品房(fáng)消费(fèi)者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批(pī)复》，以司(sī)法解(jiě)释(shì)的方(fāng)式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求权(quán)优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及其他(tā)债(zhài)权的(de)，人民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消费者(zhě)，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩余价(jià)款的(de)，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上(shàng)是个烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会被业(yè)主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司中国信达(dá)申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团旗下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退(tuì)出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行(xíng)列，中国金(jīn)谷国(guó)际信(xìn)托(tuō)有限责(zé)任公司成为(wèi)了唯一(yī)股东，后(hòu)者由中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发(fā)商，相较其(qí)他房企(qǐ)，中(zhōng)赫(hè)集团既没(méi)有很大规模，也(yě)没有很高的国民(mín)知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高达(dá)30万/平米的天价，成(chéng)为当时京城(chéng)最贵(guì)的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等(děng)大型(xíng)知名房企手(shǒu)中，抢下了北(běi)京万柳(liǔ)地块(kuài)，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高端(duān)的姿(zī)态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一块块从荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内(nèi)外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融创的(de)湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的(de)院儿。”从这句(jù)顺口(kǒu)溜中，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)的地位(wèi)。2014年(nián)末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅，也吸引了不少知(zhī)名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住(zhù)在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯(sī)莱斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光(guāng)环(huán)的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效(xiào)法律文(wén)书确定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这(zhè)个地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的(de)中赫(hè)集团(tuán)，发现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就在于收购(gòu)北京国(guó)安。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金(jīn)服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集(jí)团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权。如果北(běi)京国安的估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什(shén)么又要质押(yā)股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设(shè)等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得(dé)到改善，中(zhōng)赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营状况(kuàng)却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅(jǐn)中赫集(jí)团被(bèi)5次列(liè)被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人，执行(xíng)标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述(shù)被(bèi)执行(xíng)人成(chéng)为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行(xíng)10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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