近两年(nián)火爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)992100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案％。

　　多位业内人士对此表示，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资(zī)价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生(shēng)现金收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包(bāo)含了(le)利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了(le)高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金(jīn)额(é)的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到(dào)公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起(qǐ)波动(dòng)。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主(zhǔ)要(yào)来自基础(chǔ)设施(shī)资产的经营现金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募集(jí)材料和信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案及(jí)市场情况(kuàng)，可(kě)以分析(xī)基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策的(de)重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基金份额持(chí)有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者更具参(cān)考价值。”中金(jīn)基金相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募(mù)集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规(guī)要(yào)求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资者，强制(zhì)分红(hóng)机(jī)制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投(tóu)资角度来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股(gǔ)性(xìng)”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通(tōng)过(guò)分红获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水(shuǐ)平(píng)的预期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股票(piào)和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收益(yì)是影响REITs二级市(shì)场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也表示(shì)，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回归的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的(de)改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单位基金份(fèn)额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金分红(hóng)前后(hòu)均可以获(huò)得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品(pǐn)的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响(xiǎng)程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了(le)解底层(céng)资(zī)产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分红前(qián)提是本(běn)金(jīn)之上的增值部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金(jīn)与增值两(liǎng)个部分(fēn)，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应该(gāi)注(zhù)意(yì)的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产(chǎn)品的(de)收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而(ér)持(chí)有特(tè)许经营类产品的(de)收益(yì)2100是平年还是闰年，2100是平年还是闰年最佳答案主要来自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了(le)利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的(de)，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投资(zī)者在(zài)选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航(háng)基(jī)金也表(biǎo)示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对较(jiào)多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择(zé)公(gōng)募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要考虑(lǜ)底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收益，因(yīn)此将可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通(tōng)常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即(jí)使分(fēn)派率相对(duì)较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒投(tóu)资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包含了投资(zī)本金，在(zài)不进行扩(kuò)募的情(qíng)况下(xià)，基金份额(é)单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产权类(lèi)项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加上到期(qī)后(hòu)通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红(hóng)期，投资(zī)者可以(yǐ)观测经营活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是(shì)年报(bào)中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)，二者存在(zài)本(běn)质性(xìng)区别。经营活(huó)动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的现金流，基于企业(yè)本(běn)身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利润表的项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对(duì)股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对(duì)产权类(lèi)的资产更多关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始权益人综合实力、运营管(guǎn)理机(jī)构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人(rén)实(shí)力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接(jiē)连(lián)回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红规模较为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额(é)与(yǔ)募集(jí)材料(liào)中披露预测(cè)进行比较分析(xī)，结合(hé)经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金基(jī)金上述负责(zé)人也称(chēng)。

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