5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为代(dài)表的(de)机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示(shì)，以南方和(hé)华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地(dì)方国企央企获(huò)得增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占流通股比重增(zēng)幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已(yǐ)过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持(chí)有的(de)房地产行业标的(de)市值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司市值(zhí)在(zài)股票(piào)资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募(mù)对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势(shì)头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商蛇口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环(huán)比(bǐ)下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的(de)重仓(cāng)股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股(gǔ)万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次是金地集(jí)团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最(zuì)后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行业销售旺(wàng)季，其(qí)传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已(yǐ)经进入大分化时代，一(yī)二(èr)线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市(shì)。而映射(shè)到二(èr)级(jí)市(shì)场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不返了。“如果按照产业(yè)周期来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期(qī)或者衰(shuāi)退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传统(tǒng)认知上(shàng)没有什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年(nián)特殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现(xiàn)了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生了(le)更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年(nián)销售面积(jī)很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居民存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新(xīn)，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无(wú)论(lùn)从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我(wǒ)国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增的(de)时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个(gè)过程中(zhōng)，综合竞争力强的(de)公司就能够通(tōng)过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需(xū)求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于(yú)城市、位置、产品的阿(ā)尔法(fǎ)，而对应到股票投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃(nǎi)至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性(xìng)标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别(bié)是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易(yì)日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地(dì)产开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司的(de)主要产(chǎn)品及服(fú)务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营。从(cóng)业绩数据(jù)来看，2022年，其实现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度(dù)，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从(cóng)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东(dōng)来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的(de)例子(zi)。以3月31日时的(de)首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看， 具体包括公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本(běn)地(dì)房企，其第(dì)一季度的收入(rù)利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至(zhì)近年来最(zuì)高，另一方面则是(shì)公司拿地(dì)结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业(yè)绩(jì)势(shì)头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了(le)知名机构在其中持续(xù)驻(zhù)足(zú)。从第(dì)一季度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前(qián)十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜(bǎng)单中(zhōng)还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去(qù)上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主菜鸟没有扫码出库直接拿走有什么影响手机上怎么搞要布局(jú)在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的成绩单：首季公(gōng)司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公司股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指(zhǐ)基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国(guó)中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和(hé)私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历过行(xíng)业洗牌和(hé)兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质(zhì)土(tǔ)地供给(gěi)较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率仅20％），绝大(dà)多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿地金额/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房企(qǐ)的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪潮(cháo)下(xià)，央(yāng)国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房(fáng)地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为(wèi)库(kù)存的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的(de)不动(dòng)产资产运营能力(lì)的(de)多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题，市(shì)场对民营房开企(qǐ)业(yè)的(de)资产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以(yǐ)在这一轮行业出清的(de)过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企(qǐ)来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中长期的(de)维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展(zhǎn)阶菜鸟没有扫码出库直接拿走有什么影响手机上怎么搞段，具备较(jiào)快速(sù)发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提(tí)升(shēng)，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好(hǎo)、运(yùn)营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行(xíng)业(yè)普涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的(de)头部公司。”星(xīng)石投资首席(xí)研究官方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构(gòu)这一思路(lù)的(de)话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景(jǐng)龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央(yāng)企在(zài)三(sān)个(gè)方面是否(fǒu)可(kě)以维(wéi)持，首先是融资成(chéng)本保持(chí)低位，其次是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净(jìng)利均实(shí)现(xiàn)了(le)业绩的(de)回正(zhèng)，甚至是较大增(zēng)速(sù)的(de)增长。而这些公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动(dòng)房企销售业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处于调整的过程中，能够保有(yǒu)一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复(fù)苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不(bù)太(tài)乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经(jīng)济状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场的(de)短期(qī)反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的(de)复苏(sū)速度都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快钱的(de)时候，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数(shù)的、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐(zhú)步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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