万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”的神秘开发(fā)商——中(zhōng)赫(hè)集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非中赫(hè)集团，那些真正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地(dì)被拍(pāi)卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区(qū)位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信(xìn)达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中(zhōng)，包括75套万(wàn)柳书(shū)院住(zhù2升是多少斤啊 2升是多少毫升)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权转让(ràng)项(xiàng)目的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约(yuē)为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际(jì)上，75套豪(háo)宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房子(zi)实际(jì)上(shàng)都是卖(mài)出(chū)去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面(miàn)上又2升是多少斤啊 2升是多少毫升注明这75套房子(zi)是(shì)“未(wèi)出售”的状态呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露(lù)，中赫集(jí)团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押(yā)出(chū)去(qù)，现在(zài)还没资金解抵押(yā)，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，最(zuì)强学区(qū)房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主中，还(hái)有(yǒu)不少(shǎo)中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹(tàn)，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确实(shí)已经(jīng)支付价款并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国(guó)信达转让这笔不良债权回本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次(cì)拍卖(mài)损失(shī)最大(dà)的，没(méi)准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实(shí)际(jì)占(zhàn)有，但未办理过户手续(xù)的(de)，如果业(yè)主(zhǔ)没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办(bàn)理房(fáng)产证(zhèng)，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院(yuàn)关(guān)于商品房(fáng)消费(fèi)者权利保护问题的(de)批复》，以司法(fǎ)解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付请求(qiú)权优先于(yú)建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价款优先受偿权、抵押(yā)权(quán)以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付剩(shèng)余(yú)价(jià)款的，可以适(shì)用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这(zhè)75套房(fáng)子均为(wèi)“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去(qù)回(huí)本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目(mù)前(qián)中(zhōng)国(guó)信(xìn)达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股东，后者(zhě)由中国(guó)信达资产管理股份(fèn)有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很大规模(mó)，也没有很高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进入北(běi)京(jīng)的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号(hào)院3号楼，高达(dá)30万(wàn2升是多少斤啊 2升是多少毫升)/平(píng)米(mǐ)的天价，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发(fā)的万柳书院，更(gèng)是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京万柳(liǔ)地块，成(chéng)为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态(tài)杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成(chéng)年(nián)银杏树，还是每平米20万元的(de)价(jià)格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年(nián)末上市的它(tā)，对(duì)手是当时(shí)有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现(xiàn)如今(jīn)，它远远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平(píng)米的(de)法拍房(fáng)，最终成交价(jià)1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳(liǔ)书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之久，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈备(bèi)受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演(yǎn)员宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳书院。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它(tā)被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城最贵的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝(lán)财经就(jiù)曾深(shēn)挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉(huī)的人生(shēng)轨迹(jì)跟着急(jí)转直下(xià)。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于收购北(běi)京国安(ān)。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转型之路并(bìng)不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收(shōu)场。最终，周金辉将(jiāng)转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿元参(cān)股(gǔ)国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家。接着在(zài)2021年6月(yuè)，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安(ān)俱乐部36％股(gǔ)权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全(quán)部股权。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京(jīng)国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人(rén)周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中(zhōng)赫集团股份(fèn)质(zhì)押陆续质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条股权出(chū)质(zhì)记录。质权(quán)人(rén)包(bāo)括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保理、北(běi)京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况(kuàng)没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿(yì)元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)和周金辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中赫的经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为(wèi)被执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法(fǎ)律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖(lài)”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不(bù)过在实控人(rén)都(dōu)成为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善其身？

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