OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技，引发(fā)了(le)公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示(shì)，5月15日，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前(qián)几日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌(diē)幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施(shī)资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租(zū)的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新(xīn)区国(guó)资(zī)委也高度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示(shì)，华安张江(jiāng)光大园REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大，但其实不(bù)动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上影响其内外价值，投(tóu)资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)的事(shì)件继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二级(jí)市场价格开始(shǐ)震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌(diē)幅(fú)一(yī)度(dù)扩大(dà)到(dào)8.30％，随(suí)后价(jià)格有(yǒu)所回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT最(zuì)近(jìn)几(jǐ)个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年6月21日(rì)上市以(yǐ)来，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目(mù)前上市(shì)的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础(chǔ)设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园项目(mù)出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇突发事件，因此导致二级市场价格(gé)出现(xiàn)波动(dòng)。”一位(wèi)业内(nèi)人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原因，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内资(zī)金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出租率下(xià)跌(diē)并(bìng)不(bù)会从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时(shí)表示(shì)，目前随(suí)着二级(jí)市场价格下跌，风(fēng)险也得到一(yī)定释放，但是价格(gé)涨跌(diē)会(huì)受(shòu)到基本面、情绪(xù)面等多重因素(sù)影响，不好判断价格(gé)是不是(shì)已(yǐ)经(jīng)完(wán)全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不少产品(pǐn)年内二(èr)级市场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价(jià)值，很适(shì)合(hé)稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的(de)投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行董(dǒng)事高如(rú)星对此(cǐ)表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商(shāng)，平稳过度对经营(yíng)现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至得(dé)这(zhè)么急、这么深，加上(shàng)前期本身园(yuán)区类资(zī)产就回调不少了，这就(jiù)是(shì)黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租金收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区会最(zuì)终解(jiě)决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大园REIT发布公告，紧急回应(yīng)称，哲(zhé)库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基(jī)础设施资产张润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关于停止执行(xíng)已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注(zhù)哲(zhé)库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中披露的张江光大园项目出租(zū)率(lǜ)下降(jiàng)事项，一(yī)度二级(jí)市场价格(gé)出现回(huí)落。在(zài)随后召开的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理(lǐ)人(rén)就相关事项(xiàng)进(jìn)行了(le)解释(shì)说(shuō)明，市场信心(xīn)得到了一定提振，二(èr)级市场价格表现也趋(qū)于(yú)平稳(wěn)。据了(le)解，张江 REIT在5月(yuè)11日召开(kāi)的线上(shàng)和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园项目的(de)信心，预计签(qiān)署意向(xiàng)书和合同(tóng)谈判中的储备租(zū)户正常(cháng)转化后，项目出租率将得(dé)到(dào)回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间(jiān)，张江REIT的扩(kuò)募(mù)之路又迎来了新的(de)考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的上述(shù)公(gōng)告(gào)引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的广泛关注，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关(guān)负责(zé)人坦言，事(shì)发(fā)突然确实始料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实(shí)工作(zuò)，并同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租的可能事项(xiàng)。由(yóu)于(yú)张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视，据悉(xī)新区国资委也高(gāo)度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备(bèi)租(zū)户还是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工(gōng)智(zhì)能、航天产(chǎn)业、信息技术等(děng)产业客(kè)户，租赁意向面积超过了2万方。从意向储(chǔ)备(bèi)转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手(shǒu)通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证(zhèng)金给了我(wǒ)们(men)一(yī)些(xiē)空间，但本(běn)着(zhe)对(duì)首批(pī)扩(kuò)募、对(duì)市(shì)场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内完成去化。”相关(guān)负(fù)责人说道(dào)。

　　张(zhāng)江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区(qū)域的(de)张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)一季度(dù)末(mò)也有将近(jìn)30％的空置率，原始(shǐ)权益人有(yǒu)那么多(duō)储备租户，之前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化(huà)运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的(de)大租户退租正好发(fā)生在市场活(huó)跃度的短期低点，目前市场情(qíng)况(kuàng)已有几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看(kàn)到出租率下滑情(qíng)况(kuàng)没有得(dé)到(dào)及(jí)时修复(fù)后，张江这边(biān)也作(zuò)了(le)一定的(de)资源调(diào)配和倾斜，引入了一些储备(bèi)租户(hù)。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户(hù)的分隔(gé)空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些差异化(huà)，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多(duō)平的大平层，楼的成(chéng)新(xīn)度高一些，单价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平(píng)的(de)面积(jī)为(wèi)主(zhǔ)，还(hái)有一些独(dú)栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理人都变成了(le)一家，后续我们在资源(yuán)共(gòng)享和(hé)联合营销方(fāng)面能更加充(chōng)几率和机率哪个正确一点，几率和机率有何不同分(fēn)发挥(huī)协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后(hòu)谈及对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团(tuán)和(hé)张江高科目(mù)前在(zài)管资产约(yuē)五百(bǎi)万(wàn)方(fāng)，还(hái)有一些(xiē)其他在开发的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产(chǎn)上市平台目标(biāo)的坚实后(hòu)盾(dùn)和储(chǔ)备资源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这(zhè)个资本平台(tái)和它未来的发(fā)展。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募(mù)是我们实现基金扩(kuò)容的第(dì)一步，也是至关重(zhòng)要(yào)的一步，眼(yǎn)下我们(men)可能面临了一些突发情(qíng)况需(xū)要解决，但是这和我们在张江科学(xué)城这三十年建设发展(zhǎn)过(guò)程中所经历的(de)相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万难，尽一切可能化解当前突(tū)发事件的所有负面影响(xiǎng)，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心。”

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