导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地产持续低景气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住(zhù)宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来(lái)地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次(cì)人口普(pǔ)查调查(chá)数据(jù)显(xiǎn)示城镇家(jiā)庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿(yì)栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人(rén)均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样(yàng)不意味着中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套(tào)房，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家(jiā)庭户均住宅的(de)数据，我(wǒ)们(men)根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数(shù)据显示，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口的(de)租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口(kǒu)的近三成(chéng)都是流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延(yán)续(xù)，带(dài)来新户(hù)购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面(miàn)积均较发达国家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国(guó)地产步入大将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那(nà)么当下房地产大分化时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必将体现在(zài)不(bù)同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城(chéng)市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普(pǔ)查工作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括了(le)大(dà)量(liàng)商(shāng)业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口(kǒu)普查数据(jù)公(gōng)布了(le)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅(zhái)，一套(tào)设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅(zhái)主要分两大(dà)类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一(yī)类是保障(zhàng)房、原(yuán)公有住宅、自建(jiàn)房等(děng)非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我们(men)主要(yào)用到上述(shù)两(liǎng)组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不(bù)计。估算城镇居民(mín)户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得(dé)到当(dāng)前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户数(shù)，我们(men)就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一(yī)个(gè)准确(què)统计。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占比近9成。本(běn)文(wén)去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装(zhuāng)修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅(zhái)。其(qí)中(zhōng)自(zì)建住宅占比21％，购买商品住(zhù)宅(zhái)占比31.9％、二(èr)手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅(zhái)所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套(tào)房的程度(dù)，“户户有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套房(fáng)并(bìng)不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等(děng)因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和(hé)日本(běn)的(de)住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套房(fáng)，就会(huì)造(zào)成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成房(fáng)价或房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出(chū)中国的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国(guó)城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一(yī)套房无(wú)法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住宅(zhái)中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住(zhù)宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带(dài)房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过(guò)一半的家庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)不足(zú)19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的(de)公(gōng)摊，可(kě)使用的(de)住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将(jiāng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态(tài)结构和动态趋势(shì)演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产(chǎn)仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭(tíng)户(hù)数(shù)增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均人(rén)口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导(dǎo)致户(hù)数会因户均人口规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济(jì)发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源(yuán)和生(shēng)产要素逐(zhú)步向(xiàng)经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域经(jīng)济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增(zēng)长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求(qiú)增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有(yǒu)7成家庭购买了(le)商品住宅。租房(fáng)、购买经济适(shì)用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占(zhàn)比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿(yì)平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城中村、老公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水(shuǐ)平(píng)有(yǒu)着(zhe)密切正向联(lián)系。随(suí)着经(jīng)济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这(zhè)是过去二十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限(xiàn)于城市能(néng)级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数(shù)据调查(chá)的(de)是人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅(zhái)，因(yīn)此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增速(sù)可能超预期。

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