5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多(duō)出现(n是正极还是负极，L是正极还是负极xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机(jī)构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例(lì)，5月9日时(shí)所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获(huò)得增持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或(huò)“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代(dài)已过 精耕细作(zuò)成(chéng)共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似(shì)乎在(zài)今(jīn)年一季度(dù)得以延续。数(shù)据统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重(zhòng)合(hé)计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示(shì)，在(zài)公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位(wèi)上(shàng)看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至机构持仓上还需(xū)要时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城(chéng)市好(hǎo)于三(sān)四线城(chéng)市。而映射到二级市场投资(zī)上，配置(zhì)房地产行业轻(qīng)松收获行(xíng)业(yè)贝塔的红利期(qī)一(yī)去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期(qī)来(lái)分(fēn)类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的(de)行(xíng)业，传统认(rèn)知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但(dàn)在这(zhè)几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出(chū)现了一些机(jī)会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了(le)更(gèng)大的(de)变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿(yì)平方米的年销售面(miàn)积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米(mǐ)建筑面(miàn)积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求(qiú)端还需要有一定的政策出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员(yuán)吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代(dài)，而(ér)目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已(yǐ)经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进入到供给侧出(chū)清的(de)过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升。当行业(yè)需求见(jiàn)顶回落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资机会，机会(huì)在于城(chéng)市(shì)、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股，在(zài)纳(nà)入统计的(de)124只房地产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以来实(shí)现股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好(hǎo)排(pái)名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海(hǎi)、华夏幸(xìng)福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理(lǐ)服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募(mù)的上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入(rù)利润规模(mó)大幅(fú)度复苏。究其(qí)原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情时(shí)代出租率复苏至近(jìn)年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公(gōng)司拿地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字(zì)上看，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了知名(míng)机(jī)构在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)依然(rán)在前(qián)十中，这也是(shì)连续第(dì)三(sān)个(gè)季度他有的(de)两只产品(pǐn)杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增(zēng)加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公(gōng)司，一(yī)季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公募(mù)指基首季新杀(shā)入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具体说来(lái)， 南方中证(zhèng)全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出(chū)现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球(qiú)基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行(xíng)业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出(chū)；从拿地(dì)端(duān)看，2022年(nián)土地市(shì)场大(dà)幅降(jiàng)温，优质土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利(lì)率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力(lì)度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年的(de)销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强调(diào)的(de)是(shì)，在当前(qián)中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的大好机(jī)会。中信(xìn)证券(quàn)指出：“房地产行业(yè)的(de)结(jié)构性机会依(yī)然(rán)存在(zài)，少部(bù)分(fēn)公(gōng)司尤其(qí)是央企占据显著(zhù)优势(shì)，其主要又体现为库存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不(bù)动产资(zī)产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房开(kāi)企业的资(zī)产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企来说估(gū)值的(de)修复更明显。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创(chuàng)造(zào)能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关(guān)注(zhù)估值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创(chuàng)造持(chí)续(xù)现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代(dài)中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提(tí)升的头(tóu)部公(gōng)司。”星(xīng)石投资(zī)首席研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国(guó)资背景龙(lóng)头(tóu)前(qián)途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去持续(xù)观(guān)察国企央(yāng)企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成(chéng)本保持低位(wèi)，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份(fèn)额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构(gòu)需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机(jī)构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主(zhǔ)要(yào)是因为(wèi)过去两三年时间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投资(zī)n是正极还是负极，L是正极还是负极拿(ná)地之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍在持续性地(dì)拿地，且主要集中在核(hé)心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从(cóng)而在(zài)2023年一季度市(shì)场恢复但仍处于(yú)调(diào)整的过(guò)程中，能够保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性(xìng)。其实整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等(děn是正极还是负极，L是正极还是负极ng)极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数(shù)城(chéng)市(shì)都出现环比(bǐ)下(xià)滑(huá)的情况。而(ér)现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整个(gè)房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏(sū)速度都比想象的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着，只有极(jí)为(wèi)少数的、做得比同(tóng)行(xíng)好得多(duō)的企业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心地去等待它(tā)的(de)基(jī)本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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