文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出(chū)“有条件的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品(pǐn)房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建了(le)，不能把(bǎ)包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实(shí)现房地产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想(xiǎng)想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的(de)风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险(xiǎn)。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助(zhù)于落实(shí)中(zhōng)央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于(yú)房企稳(wěn)健发展，一(yī)举多得(dé)，谋(móu)划长远。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存(cún)在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开(kāi)发商在项(xiàng)目获(huò)得(dé)政府(fǔ)批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从(cóng)银行(xíng)一(yī)次(cì)性(xìng)贷款支付(fù)剩余全(quán)部房(fáng)款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售(shòu)制度是需要严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障(zhàng)的(de)，如果(guǒ)没有这些保障措(cuò)施，一定会(huì)触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待)。客观讲预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当然(rán)这(zhè)需要配套房(fáng)企(qǐ)债务重(zhòng)组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业(yè)的本质是向(xiàng)善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一(yī)家(jiā)人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房销售(shòu)是(shì)实现老百姓安(ān)居(jū)乐(lè)业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新(xīn)模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财税改革(gé)方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商品房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但(dàn)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖(qī)身(shēn)于(yú)木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇的(de)市民数(shù)量有所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售(shòu)的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公(gōng)司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业直觉和多(duō)年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解(jiě)，在努力寻(xún)求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发(fā)售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境、建筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期(qī)付款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的(de)举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的(de)销售(shòu)模(mó)式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心(xīn)的(de)住房供不(bù)应求的(de)问题，使房市发(fā)展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售(shòu)楼花(huā)模式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市(shì)几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健(jiàn)全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售前(qián)，确保(bǎo)地价款已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在银行开(kāi)设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成最(zuì)大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国内地(dì)面(miàn)临(lín)住房(fáng)需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化(huà)的进(jìn)程大于(yú)城(chéng)市(shì)化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问(wèn)题，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利分房制度，住房(fáng)市(shì)场发展起步较晚、增速较慢(màn)，福利分房制度(dù)也出现(xiàn)了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低、配套差(chà)等问题，因此福利分房(fáng)制度不再(zài)适用于当时的(de)国(guó)情。叠(dié)加房(fáng)地产市场面临(lín)商品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售(shòu)商品房制度，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台(tái)《关于进一步深(shēn)化(huà)城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行住房分配货币化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了(le)房企缺少资金和(hé)开(kāi)发时间周期(qī)长(zhǎng)的(de)两大(dà)难题(tí)，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国(guó)内地的(de)商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了(le)缓解(jiě)房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房屋(wū)。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一(yī)次(cì)性等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待付清首(shǒu)付(fù)款，并(bìng)采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内地的(de)开发商而(ér)言(yán)，预售(shòu)制(zhì)商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方(fāng)式(shì)，预售制极大(dà)缩(suō)短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到了重(zhòng)要作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金(jīn)需求，也提高(gāo)了居(jū)民居(jū)住水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发达国(guó)家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇化路程。改革开放以(yǐ)来，城镇(zhèn)化(huà)进(jìn)程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约(yuē)3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业的发展。中国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金额(é)分别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发(fā)展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从(cóng)国(guó)企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来(lái)房地产(chǎn)也成为拉动中国(guó)内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地产完全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道(dào)，根(gēn)据我们的《中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于(yú)美国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直(zhí)接融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民投(tóu)资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者和开(kāi)发(fā)商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立(lì)的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购(gòu)房(fáng)者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行(xíng)进行(xíng)贷款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用和购房者对(duì)行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波动或经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购(gòu)房(fáng)者(zhě)签(qiān)订的预售合(hé)同(tóng)和按揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的(de)具(jù)体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等(děng)城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的(de)建(jiàn)安成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户、或(huò)进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期(qī)，月供却被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度(dù)所需。通(tōng)过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资(zī)金，在房企各(gè)地项目间流动，变(biàn)相加杠杆(gān)，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上(shàng)把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般设有定金或预(yù)付款保(bǎo)护(hù)机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要(yào)求购房者支付(fù)的(de)预(yù)付款比例(lì)相对较低，绝大部分(fēn)房款(kuǎn)在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷(dài)款方式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有(yǒu)两种方(fāng)式，一是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验(yàn)收合格并提(tí)供验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者(zhě)提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定(dìng)金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管(guǎn)，交付(fù)时开(kāi)发商凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金(jīn)及首付环节(jié)，定金比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为(wèi)防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第(dì)三方(fāng)公(gōng)证行或产权保险公司的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且(qiě)不承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由(yóu)于(yú)开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益，银(yín)行有充分动(dòng)机监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后(hòu)发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过(guò)验收凭证向银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房(fáng)，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面，德国开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即可预售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购(gòu)房合同前(qián)，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的(de)定金并(bìng)进行预(yù)约(yuē)公(gōng)证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付公证费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面(miàn)，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工(gōng)、全(quán)部完工，支(zhī)付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，银行(xíng)按施工节(jié)奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房设计了(le)两种保险，保险的(de)功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机(jī)制，交房前(qián)付款比例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格(gé)监管。

　　订立(lì)合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方(fāng)均有一(yī)名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中(zhōng)的(de)房产、资金、合同(tóng)等各个环节(jié)，各环节内容确(què)认无误后签(qiān)订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开(kāi)发商出现财务、经营问(wèn)题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追(zhuī)回。

　　首付(fù)方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相对(duì)较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证公司的检验(yàn)验收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律师将资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账户前(qián)经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋供(gōng)给(gěi)严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普遍(biàn)，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超1000万日元(yuán)的部分，法律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措(cuò)施(shī)？即(jí)买卖双(shuāng)方签(qiān)订购(gòu)房(fáng)合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商向金融(róng)机(jī)构(gòu)或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同，设(shè)置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房者。除(chú)定金外，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证明书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行(xíng)申请(qǐng)贷款，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的(de)剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统一(yī)的(de)选购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作(zuò)为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡期(qī)房(fáng)同(tóng)样采取按(àn)工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完(wán)工(gōng)、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加，未放(fàng)款部(bù)分无需月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入银行专门的项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地(dì)产到(dào)了(le)政策出手临界点，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估(gū)计形(xíng)势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款(kuǎn)支付(fù)环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者的(de)权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独立(lì)于开发商、银(yín)行的(de)第(dì)三(sān)方资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关部门直接监管，以(yǐ)此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付(fù)环节(jié)，建立商品房(fáng)保修期(qī)制度(dù)。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房(fáng)者在保修期结(jié)束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是(shì)大(dà)势所趋。一(yī)方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预(yù)售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币(bì)。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 等不及了在车上就弄到了高c，在车上迫不及待