饱受(shòu)争议的二(èr)手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部(bù)、市场监管总局联合发布了关于(yú)规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房(fáng)源(yuán)客源优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个(gè)人(rén)信息等问题(tí)，加重交(jiāo)易当事人负担、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门从加强从业主(zhǔ)体(tǐ)管理、明确(què)经(jīng)纪服务内容、合理确(què)定经纪服务(wù)收费(fèi)、严格实行明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城(chéng)市发(fā)展，一二线城(chéng)市二手房交易(yì)占(zhàn)比逐(zhú)渐(jiàn)增加(jiā)。以北京、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控(kòng)重心逐渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到(dào)中介公司。

　　广东省城(chéng)规院(yuàn)住房政策研究(jiū)中心首(shǒu)席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居(jū)民来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)成(chéng)本较高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有(yǒu)非常强的专业性(xìng)，居民往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不对称等问题(tí)，将(jiāng)非必要的收费夹带(dài)其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费(fèi)等，对(duì)居民造成额外的负担，而且这些服务事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程(chéng)中存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务(wù)在内的相关市场交易行为及(jí)其主体进行规范(fàn)和秩(zhì)序(xù)整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监(jiān)管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)行业关注(zhù)最多(duō)的(de)一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房屋，往(wǎng)往(wǎng)要缴纳一笔金额不低(dī)的中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元的房(fáng)屋，中(zhōng)介费(fèi)约(yuē)为(wèi)27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用(yòng)。鼓励(lì)按(àn)照(zhào)成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行(xíng)分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的《关于(yú)房(fáng)地产(chǎn)中(zhōng)介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第六条规定：房屋买卖代理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例，目前(qián)北京市执(zhí)行的(de)2014年更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即(jí)根据(jù)这样的规定：“少(shǎo)数(shù)特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超(chāo)过(guò)10％。”这意味着，当前北京二(èr)手(shǒu)房中(zhōng)介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)表示，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地(dì)产中介(jiè)服务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多(duō)少由各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明(míng)确具体的中(zhōng)介费(fèi)率，中介(jiè)机构仅需在(zài)服务过程中(zhōng)对(duì)收(shōu)费标准进行明码标价即可(kě)。而房地产经纪(jì)服务机构(gòu)在具体收取过(guò)程(chéng)中(zhōng)，会结合(hé)房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综(zōng)合计算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务(wù)项(xiàng)目、服务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪(jì)机(jī)构亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务(wù)，应(yīng)当分别明确服务项(xiàng)目和(hé)收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经(jīng)纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收费(fèi)标准、收(shōu)费(fèi)金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高(gāo)于(yú)市场(chǎng)平均(jūn)水平(píng)的房(fáng)地产经纪机构，住房和(hé)城乡(xiāng)建设(shè)部门将会同市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措(cuò)施进行重(zhòng)点监(jiān)管。市(shì)场(chǎng)亚洲48个国家的名字，亚洲包含哪几个国家组成监管部(bù)门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服务收费等违反价格和反垄(lǒng)断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法(fǎ)违规信息(xī)，市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门要(yào)依法依规纳入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地(dì)产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称(chēng)，住建部发文(wén)鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则(zé)实行(xíng)分档定(dìng)价，合理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经纪(jì)机构，但对(duì)市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家收(shōu)费(fèi)普遍(biàn)在合理范围内，加上经纪服务费(fèi)用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质(zhì)，即(jí)只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改善、规范化，有(yǒu)利(lì)于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪(jì)服务行业的专(zhuān)业性提(tí)出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出(chū)，在二(èr)手房买卖(mài)过程中，原本(běn)应(yīng)该由上(shàng)下家(jiā)各支(zhī)付一半的中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点城市的(de)二(èr)手房交(jiāo)易过(guò)程中，往往会有(yǒu)这(zhè)样的情(qíng)形，因(yīn)部分(fēn)购房者处(chù)于弱势地(dì)位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部(bù)分费(fèi)用也可(kě)能(néng)通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分(fēn)中介(jiè)公(gōng)司可能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费的(de)基础上(shàng)，再次(cì)向房东收(shōu)取费用(yòng)，而这部(bù)分(fēn)费用，房东往(wǎng)往会将其(qí)转(zhuǎn)再(zài)次转嫁给购(gòu)房者，这实际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了(le)房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易中操(cāo)作的透明(míng)度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆骑(qí)麟(lín)称(chēng)。

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