导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过(guò)剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼(lóu)、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是(shì)人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相(xiāng)关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数(shù)较发(fā)达国(guó)家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市(shì)场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商(shāng)品住(zhù)宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然(rán)而(ér)事(shì)实上中(zhōng)国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地(dì)产(chǎn)仍有四大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增(zēng)加，导致(zhì)家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带(dài)来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资(zī)源分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有(yǒu)望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求正在(zài)不断增(zēng)加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国(guó)地产步(bù)入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么当(dāng)下房地产大分(fēn)化时代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更(gèng)多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间(jiān)，不同品质住宅之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们(men)测算(suàn)出(chū)中国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判(pàn)断未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅(zhái)数量(liàng)过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查(chá)数据公布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数(shù)量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素(sù)密切相关。单单从人(rén)均住宅(zhái)间数(shù)不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套(tào)设(shè)施齐(qí)全的住宅才(cái)是城镇(zhèn)居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据和方法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一(yī)类是(shì)商品住宅(zhái)，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人口(kǒu)普查数(shù)据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革(gé)始(shǐ)于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套(tào)数相加(jiā)，我们就能(néng)够得到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将(jiāng)城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一(yī)个(gè)准(zhǔn)确(què)统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量(liàng)房地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除(chú)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里的期房销售(shòu)，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取(qǔ)最大值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户(hù)均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买商品住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们(men)假定(dìng)租(zū)赁其他(tā)住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅(fú)为(wèi)过(guò)去(qù)十(shí)年变(biàn)化幅度(dù)的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算(suàn)出(chū)2022年商品住(zhù)宅所(suǒ)占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年(nián)末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户(hù)城镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户均一套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口(kǒu)流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美(měi)国、英国和(hé)日本的住(zhù)宅(zhái)套户比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造成人(rén)口净(jìng)流入地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价(jià)或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁(lìn)一套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买一(yī)套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就(jiù)是(shì)约9000万户城(chéng)镇居民住(zhù)宅是2000年以前(qián)建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便(biàn)和安(ān)全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年(nián)以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占(zhàn)比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨(chú)房(fáng)。这类(lèi)上世纪修(xiū)建的老旧小(xiǎo)区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年间农民(mín)带(dài)房进城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人均住宅建筑面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿(yì)平，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本(běn)、德(dé)国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差(chà)不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若(ruò)考(kǎo)虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要(yào)的住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎(yì)，决定了(le)中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来自(zì)于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家庭户均人口数不断下降，六普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了一(yī)人(rén)户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导(dǎo)致户数(shù)会(huì)因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模(mó)的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带(dài)来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块(kuài)的分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要(yào)素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着(zhe)人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口(kǒu)仅(jǐn)为(wèi)6.5万人(rén)，其(qí)人(rén)口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改(gǎi)善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的(de)家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套(t只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了ào)差、没(méi)有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善性需求有待释(shì)放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小(xiǎo)户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央经济工(gōng)作(zuò)会议(yì)明确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)较其他(tā)国家依旧(jiù)存在(zài)不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提(tí)高(gāo)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质量(liàng)的供需(xū)冲(chōng)突。房地产大分化时(shí)代(dài)已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可(kě)能(néng)存(cún)在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超预期。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 只要开窗一定不会煤气中毒吗，怎么判断煤气是不是漏了