导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二(èr)十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩的(de)讨论日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存量住宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)，第七次人(rén)口普查调(diào)查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入(rù)怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实(shí)上住建部披(pī)露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成(chéng)，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括大量(liàng)城(chéng)镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房(fáng)屋中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民(mín)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住(zhù)舒(shū)适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1同样不意味着(zhe)中国住宅(zhái)市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁(lìn)和置(zhì)业(yè)需求。全(quán)国(guó)总人口的近三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人口会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不(bù)断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带(dài)来(lái)新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有(yǒu)望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的(de)改(gǎi)善性需求正(zhèng)在(zài)不(bù)断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分化时(shí)代(dài)已(yǐ)至，大分(fēn)化时代(dài)下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供(gōng)需(xū)冲(chōng)突。

　　地(dì)产大(dà)分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不(bù)同区域板块之间(jiān)，不同(tóng)品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量(liàng)突然激增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅存量(liàng)数据并(bìng)未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们(men)测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此(cǐ)判(pàn)断未来房地产市(shì)场会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量过剩(shèng)的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设行业(yè)获取了全国近6亿栋城乡房屋(wū)建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这(zhè)近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭(tíng)户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不仅与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数不能(néng)完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位购(gòu)买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅(zhá1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位i)，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等(děng)非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数(shù)据，并没(méi)有直(zhí)接公布(bù)城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有两处(chù)可以直接(jiē)公(gōng)布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到上(shàng)述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数(shù)分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就(jiù)能(néng)够得(dé)到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非商(shāng)品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭(tíng)户数，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套(tào)数/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户均拥有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本(běn)文去除(chú)商品住宅累计(jì)销售套数里的期房销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到(dào)商品住(zhù)宅占居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化(huà)幅(fú)度(dù)的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变(biàn)化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购(gòu)期房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“1米等于多少厘米换算表，一米等于多少厘米换算单位户户有房(fáng)”是否(fǒu)意味着中(zhōng)国(guó)城镇化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住(zhù)宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余(yú)住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就会造成(chéng)人口净流入(rù)地的住(zhù)宅市场供不应求，造成房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际(jì)流动人(rén)口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资(zī)吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大(dà)城(chéng)市(shì)租赁(lìn)一(yī)套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全(quán)隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管(guǎn)道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户(hù)的生(shēng)活带来(lái)了很大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前(qián)建成(chéng)的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家庭没有独(dú)立(lì)卫(wèi)浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活(huó)需(xū)求，在未来(lái)大都会(huì)被拆(chāi)迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是未来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可(kě)使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困难，若按(àn)这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差(chà)距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地(dì)产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继(jì)续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规(guī)模(mó)的(de)缩小而增多(duō)。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源(yuán)和生产要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市(shì)圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中吸引着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到(dào)买房租房，给迁入(rù)地住宅市(shì)场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购(gòu)买(mǎi)商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住(zhù)上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需求还将(jiāng)有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望(wàng)提(tí)高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经(jīng)济工作会议明确指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是(shì)否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较其他国(guó)家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着(zhe)经济发展水平的提高，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住宅间数与人(rén)均住宅建筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十年房(fáng)价快速上(shàng)涨基石。那么未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差(chà)异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据调(diào)查的(de)是人，并(bìng)不(bù)是针(zhēn)对(duì)住宅，因(yīn)此可能(néng)存在(zài)统计(jì)偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际(jì)值可(kě)能偏(piān)低，其增(zēng)速(sù)可(kě)能超预期。

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