文：任泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开的(de)全(quán)国(guó)住房(fáng)和(hé)城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确(què)表态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了，用(yòng)你的(de)钱，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不(bù)公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社(shè)会(huì)，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大开(kāi)发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发(fā)进入存量(liàng)时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已(yǐ)经(jīng)过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中国一定能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部(bù)分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的(de)风(fēng)险。从个(gè)人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险。从(cóng)行业层面看(kàn)，预(yù)售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资(zī)金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情况？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预(yù)售最(zuì)早源(yuán)于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世(shì)界不(bù)少国家存(cún)在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达(dá)国家一般(bān)有严格的监管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支(zhī)付完首付款后从银(yín)行一次性贷款支付(fù)剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公平(píng)，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客观讲预售制度(dù)有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预售制度(dù)有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆(gān)，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和(hé)居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实(shí)质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长治久安(ān)、行(xíng)业企业(yè)健康发展的(de)重大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取(qǔ)消(xiāo)预售制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产(chǎn)软着(zhe)陆、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产税(shuì)、人(rén)地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房(fáng)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或者其(qí)他临时住(zhù)宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行(xíng)业盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这(zhè)模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业(yè)直觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购(gòu)方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的(de)分(fēn)期付款形式，等新(xīn)楼落成时(shí)，收(shōu)齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房(fáng)的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的(de)建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售(shòu)模式(shì)成为当时中国(guó)香港房地产市场的(de)一大特色，纵(zòng)观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心(xīn)的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出(chū)现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但监(jiān)管部门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港(gǎng)管理部(bù)门提升了对于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要求律师行(xíng)在(zài)银行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取(qǔ)全透明化(huà)机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国(guó)内(nèi)地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调(diào)基础建(jiàn)设，这一导(dǎo)向使前期发(fā)展工业化(huà)的(de)进(jìn)程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利分房制度也出现了(le)分配不公、效率低、配套差等(děng)问(wèn)题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商品(pǐn)房的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开(kāi)发商，商品房供应量小的(de)困境，此(cǐ)时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止(zhǐ)住(zhù)房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化(huà)的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下的(de)福利分房转向(xiàng)市场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖(mài)期(qī)房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目(mù)的开发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内(nèi)地开(kāi)始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷政策(cè)，支(zhī)持购房者，极大作用(yòng)推动了房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正在建设(shè)中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者支付定金(jīn)或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记(jì)-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性付清首付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式一次性付清剩(shèng)余房款，换言(yán)之，房屋未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照工程(chéng)进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售制(zhì)商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最主要方式，预(yù)售制极(jí)大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去(qù)20多年对中国内地房地产市场(chǎng)的稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房(fáng)地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒(tǒng)子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区(qū)面(miàn)积由7438平方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住房(fáng)套数从(cóng)约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最(zuì)主要方式，2005年中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积占总销(xiāo)售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行(xíng)业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发展，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业(yè)从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经济(jì)高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会(huì)固定资(zī)产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如(rú)果房企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市值的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的比例较高，主要是(shì)因(yīn)为(wèi)住房(fáng)市值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房者不(bù)仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担(dān)延迟交房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款(kuǎn)合同是(shì)两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对(duì)行(xíng)业(yè)的(de)信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善(shàn)，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂(làn)尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如果购房(fáng)者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预(yù)售款监(jiān)管的具体(tǐ)办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全(quán)国(guó)并没有统一的(de)预(yù)售资金监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等城市则按照项目(mù)的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入(rù)监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无期，月供(gōng)却被迫(pò)继续还款。那(nà)么，监管账户资金如何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房(fáng)地产大开(kāi)发(fā)时代(dài)的高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程(chéng)方(fāng)将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间(jiān)流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地(dì)、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品(pǐn)房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比(bǐ)例相(xiāng)对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷(dài)款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式(shì)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交(jiāo)付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式，一是期房由(yóu)政府或第三方验收(shōu)合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者提(tí)供一定(dìng)的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付尾款。

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　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资(zī)金(jīn)第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国(guó)期房定金一定期限内无条件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权(quán)保险公司的信托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发(fā)商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通(tōng)过申(shēn)请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行(xíng)，银行(xíng)根据工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利率，开发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合同前，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付约2000欧的定金并进行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和(hé)土地交易税，分别为房屋售(shòu)价(jià)的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最低首付比例(lì)，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体(tǐ)支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期房(fáng)设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的(de)功能是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期(qī)或重大缺(quē)陷时，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环(huán)节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题时，购(gòu)房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)付(fù)款的方式，但是(shì)交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一般会(huì)在(zài)合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公司的检(jiǎn)验验收(shōu)后才能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律师(shī)监管，在确认工程(chéng)进(jìn)度、支付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经过(guò)两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障(zhàng)购(gòu)房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易(yì)立法，定(dìng)金(jīn)超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例(lì)不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二(èr)战(zhàn)结束后由(yóu)于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是唯一(yī)一(yī)部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据(jù)日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求开发(fā)商必须完成定(dìng)金保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买卖双方签(qiān)订(dìng)购房合同(tóng)时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机(jī)构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先(xiān)支付的购房款(kuǎn)也受该(gāi)措(cuò)施保护(hù)。若开发商倒闭导致(zhì)期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进度支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金(jīn)进银行专门项目资(zī)金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加(jiā)坡开发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支(zhī)付(fù)5％房款作为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行OTP则(zé)进一步(bù)签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取按工程进度付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例》对(duì)期房付款(kuǎn)流(liú)程做了统(tǒng)一详细规定(dìng)，要求(qiú)所有(yǒu)开发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点一(yī)般为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的(de)增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月供。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付款会(huì)存入银行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房(fá沅有芷兮澧有兰什么意思怎么读，沅有芷兮澧有兰 什么意思ng)屋交付后(hòu)，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看(kàn)，当前(qián)房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大对刚需和改(gǎi)善型(xíng)需求的(de)支持(chí)力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房(fáng)企包(bāo)括民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支持力度，由(yóu)优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形(xíng)势(shì)复杂性和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保(bǎo)护机制(zhì)，如将已支付定金(jīn)冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购(gòu)房者的权益。资金监(jiān)管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度(dù)。保修期内，开(kāi)发商应对(duì)房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预售制(zhì)是大势所趋。一方面，98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。

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