文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南(nán)、四(sì)川、广(guǎng)东等地(dì)明确表(biǎo)态，试(shì)点现房(fáng)销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了(le)，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建你的(de)房(fáng)子(zi)，还(hái)烂尾了(le)，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的别(bié)建了，不能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平(píng)的预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城市(shì)群(qún)战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手交(jiāo)货，预(yù)售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面看，预(yù)售(shòu)制对(duì)购房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期(qī)一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一(yī)种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批(pī)准后才可(kě)以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩余(yú)全(quán)部(bù)房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进(jìn)入存(cún)量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需(xū)要配(pèi)套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地(dì)产长效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地(dì)产回(huí)归实体经(jīng)济(jì)和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信(xìn)，这才(cái)是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发(fā)商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业(yè)的本(běn)质是向善，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行(xíng)业企业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在(zài)当前(qián)的情况下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三(sān)好生、新模(mó)式等综合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行(xíng)过长期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供(gōng)期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的(de)需求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行(xíng)业(yè)盛(shèng)行的(de)方(fāng)式(shì)，但有着(zhe)转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增加(jiā)，开发商(shāng)资金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货铺(pù)、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的(de)见(jiàn)解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购(gòu)下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还(hái)印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类(lèi)似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的(de)资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制造商(shāng)的(de)资金(jīn)问题，降(jiàng)低投资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款”的销售模式成为当时中国香港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解决了核(hé)心的住房供不应求的问题(tí)，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不(bù)断完(wán)善(shàn)、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全(quán)的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘(pán)因建筑费(fèi)用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全(quán)部(bù)支付，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成(chéng)，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和(hé)建筑(zhù)师(shī)的核准(zhǔn)。为(wèi)了防止开(kāi)发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等(děng)造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开(kāi)发(fā)商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后(hòu)续(xù)需(xū)自身推动项目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十(shí)年(nián)代，中国内地面临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化(huà)配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进(jìn)城市化(huà)。但当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度(dù)不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的(de)需求(qiú)量大(dà)，而社会缺(quē)少大(dà)型(xíng)房地产开发商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关(guān)于(yú)进(jìn)一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市(shì)场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和(hé)开(kāi)发时间周期长的两大难题(tí)，开发商(shāng)以预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契(qì)合(hé)中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是(shì)为了缓解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于(yú)中国香港，在(zài)中(zhōng)国内(nèi)地实践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可(kě)证-签订商(shāng)品(pǐn)房买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付(fù)清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的(de)按(àn)照工程进度付(fù)款有所不同。对中国内地(dì)的(de)开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售的最(zuì)主要方式，预售制极(jí)大缩短房(fáng)企现金回笼周期，同(tóng)时增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地(dì)城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗居到(dào)基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进(jìn)入(rù)快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售最(zuì)主要方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十(shí)多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年(nián)复合(hé)增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增(zēng)至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合(hé)增速12.1％、21％。伴随(suí)房地(dì)产业的(de)快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业(yè)从无(wú)到有、从国(guó)企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中(zhōng)国内(nèi)地经济(jì)高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的51.5％，其中，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3地肖指哪几个生肖？）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道业务，占(zhàn)比地肖指哪几个生肖？超过三分之(zhī)一。从房地产融(róng)资(zī)存量占(zhàn)社融存量比重看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导致银(yín)行(xíng)不良率大(dà)幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民(mín)财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房市(shì)值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主要是因为(wèi)住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制是对(duì)购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同(tóng)、购房者和(hé)银(yín)行(xíng)的(de)按揭(jiē)贷款合同是两个独(dú)立的合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权(quán)力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银(yín)行(xíng)进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看(kàn)，预(yù)售制助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经营不善(shàn)，出现资金链(liàn)断裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的(de)预(yù)售合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或(huò)短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全(quán)国并没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额(é)报价计算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过(guò)去(qù)房地产大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户(hù)资金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在(zài)房(fáng)企各地项(xiàng)目(mù)间(jiān)流动，变相加杠杆，这(zhè)样做提供了资金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款一般(bān)以定金方式(shì)支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支(zhī)付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是(shì)按工程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得购房者支付(fù)的(de)房款。二是开发(fā)商为购房(fáng)者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定(dìng)金一(yī)定期限内无条件返还，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第(dì)三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除定(dìng)金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行(xíng)或产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设(shè)过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行，银(yín)行(xíng)根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资(zī)金直接损(sǔn)害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在(zài)房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发放的验收凭(píng)证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支(zhī)付，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开发商或购房(fáng)者可购买期(qī)房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售(shòu)门槛方面，德(dé)国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进(jìn)行预(yù)约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德(dé)国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用(yòng)不包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规定最低首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也(yě)采取按工(gōng)期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付(fù)节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内(nèi)部(bù)水暖电(diàn)路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁(jié)及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全(quán)部(bù)完(wán)工(gōng)，支付(fù)比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在(zài)支付(fù)房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期(qī)房设(shè)计(jì)了两种保险，保险的功能是当房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容确认无误(wù)后签(qiān)订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超(chāo)出10％的(de)部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例(lì)相对较低，一般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(z地肖指哪几个生肖？ài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能(néng)交付，交付后(hòu)方(fāng)可按(àn)揭还贷。

　　资金(jīn)监管(guǎn)环节(jié)，英(yīng)国期房预(yù)售(shòu)资金(jīn)监管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师将资金转给卖方(fāng)律师(shī)，卖(mài)方律师转给(gěi)开(kāi)发商，即(jí)资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于(yú)保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例不(bù)超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部(bù)规(guī)范期(qī)房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定金(jīn)的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证(zhèng)明书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其他(tā)预先支(zhī)付(fù)的购(gòu)房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明(míng)书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节(jié)，交(jiāo)房前只需支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购房合同后，购(gòu)房(fáng)者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交(jiāo)房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款按工程进(jìn)度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡期(qī)房同(tóng)样(yàng)采取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期(qī)房付款流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要(yào)求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未(wèi)放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提取须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来看，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼(lóu)和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需(xū)和改善型需求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机制。长效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋重大延期以及重大缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分(fēn)的(de)保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购房者在(zài)保修期结束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房预售制是(shì)大势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 地肖指哪几个生肖？