OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘(pán)继(jì)续(xù)延续(xù)此前(qián)几日的下跌(diē)走势(shì)，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘有所(suǒ)拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光(guāng)大园REIT曾发(fā)布公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的重要承租方之(zhī)一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也表示(shì)，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事(shì)项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是(shì)全(quán)国首批(pī)REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业内人士(shì)表示，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大(dà)，但其实不动产公(gōng)募REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市(shì)场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停(tíng)旗(qí)下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此(cǐ)后(hòu)二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格(gé)有(yǒu)所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全(quán)天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场价(jià)格表现欠佳(jiā)，5月11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不(bù)过(guò)，自(zì)2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博(bó)时招(zhāo)商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌(diē)幅1.38％。今年(nián)以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季报中已经披露张江光大园项目(mù)出租(zū)率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突发事件，因(yīn)此导(dǎo)致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过，在上述(shù)人士看来(lái)，尽(jǐn)管出于风险规避的原因，最近(jìn)几个交易日(rì)场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下(xià)跌并(bìng)不会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他(tā)也同时表示，目前随着二级市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格涨跌会受(shòu)到基本面、情(qíng)绪(xù)面等(děng)多重(zhòng)因素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格是不(bù)是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位(wèi)业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市场表现低迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含收益率高的产品具(jù)备(bèi)一(yī)定的投(tóu)资价(jià)值，很(hěn)适合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随(suí)着(zhe)经济复(fù)苏的步伐(fá)，产(chǎn)业(yè)园区(qū)、物流(liú)类等REITs产品具备一定(dìng)的投(tóu)资(zī)价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行(xíng)董事(shì)高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招商，平稳过度(dù)对经营现金流没有造成大的(de)不拘于时句式类型，不拘于时句式还原影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这么(me)急、这么深，加上前期本身园区类资产(chǎn)就回(huí)调不(bù)少了，这(zhè)就是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落到租(zū)金(jīn)收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募(mù)路(lù)上(shàng)再迎(yíng)接(jiē)考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣(xuān)布关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是(shì)其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行已签租赁协(xié)议的通知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的(de)张江光(guāng)大(dà)园项目出租(zū)率(lǜ)下(xià)降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据(jù)了解(jiě)，张(zhāng)江(jiāng) REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和(hé)线下的扩募(mù)说明会(huì)上(shàng)，运营团队表(biǎo)示了对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计签署意(yì)向(xiàng)书和合(hé)同谈判中的储(chǔ)备租户正(zhèng)常转化后，项目(mù)出租(zū)率将得到(dào)回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到三(sān)周的(de)时(shí)间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的(de)考验(yàn)。

　　因张(zhāng)江REIT的上述公告(gào)引(yǐn)起了不拘于时句式类型，不拘于时句式还原(le)市场各方的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益(yì)人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科(kē)技消息的第一(yī)时间即奔(bēn)赴现(xiàn)场(chǎng)进(jìn)行了沟通(tōng)和核实(shí)工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可能事项。由(yóu)于(yú)张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及(jí)储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关(guān)负责人(rén)介绍(shào)说，目前(qián)储备租(zū)户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户(hù)，租(zū)赁(lìn)意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意向书来尽快锁(suǒ)定一(yī)些重(zhòng)要租户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履约保证金给了我(wǒ)们一些空(kōng)间，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责的(de)态度，我们肯定要全力(lì)与(yǔ)时间(jiān)赛跑，把这些面积在短(duǎn)期(qī)内完成去(qù)化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人(rén)有那(nà)么多储备租(zū)户(hù)，之前的空置率为(wèi)何未能得(dé)到解(jiě)决。

　　对此(cǐ)相关负(fù)责人解释(shì)，张江光大园一直以来都坚持(chí)以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表现稳定，租(zū)户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这(zhè)次项目的大租(zū)户退租正(zhèng)好发(fā)生在市(shì)场活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场情况已(yǐ)有所好转。在(zài)看到(dào)出租率(lǜ)下滑情况没有得(dé)到(dào)及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边也作了一定的资源调(diào)配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另(lìng)外，张润大厦和张江(jiāng)光大园项目在给租户(hù)的分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租金水平等方(fāng)面也有一些(xiē)差异化(huà)，张润大厦多是两千(qiān)多(duō)平的大(dà)平层，楼的(de)成新(xīn)度高(gāo)一些，单价也贵(guì)一些，张江光大园单层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一(yī)些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会(huì)有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成(chéng)以后，新(xīn)老资(zī)产(chǎn)的管(guǎn)理人都变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合(hé)营销方(fāng)面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做(zuò)得(dé)更好。”上述负责(zé)人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负责(zé)人(rén)表示(shì)，张江集团和张(zhāng)江(jiāng)高科目前在管资产约五百万方，还(hái)有(yǒu)一些其他在开发的(de)储备项目(mù)，这些(xiē)都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间(jiān)资(zī)产上市平台目标的坚(jiān)实后盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来(lái)的(de)发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我们(men)实现(xiàn)基金扩容的(de)第一步(bù)，也是(shì)至(zhì)关(guān)重要的一步，眼(yǎn)下我们可能面临(lín)了一(yī)些突(tū)发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科学城这三十年(nián)建设(shè)发展过程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只能算(suàn)是(shì)一个非常(cháng)小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信(xìn)心排(pái)除万难，尽一(yī)切可能(néng)化解当(dāng)前突(tū)发事件的所有负面(miàn)影响，维持预期和市场的信(xìn)心。”

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