导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大(dà)分化(huà)时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市(shì)场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年(nián)，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家(jiā)庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年(nián)地产持续(xù)低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论(lùn)日益热烈(liè)。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存(cún)量住宅真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数(shù)据(jù)显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城(chéng)镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数较发达国家还(hái)有(yǒu)很大差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算(suàn)发(fā)现(xiàn)中国城镇居(jū)民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们(men)根据(jù)商(shāng)品住宅套数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比会大(dà)于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无法满足流动人口的(de)租赁(lìn)和(hé)置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的近三(sān)成都(dōu)是流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大(dà)新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区(qū)域经济(jì)资源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引(yǐn)着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大(dà)房(fáng)子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多(duō)体现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级城市(shì)之间(jiān)，不同区域(yù)板块(kuài)之间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过(guò)剩(shèng)了(le)？据此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不(bù)住(zhù)脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工(gōng)作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业获取了全国(guó)近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处(chù)市(shì)政设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建(jiàn)筑住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋数计(jì)算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了(le)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人(rén)均0.99间(jiān)，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着人人(rén)都有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城(chéng)镇(zhèn)居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两(liǎng)大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接(jiē)公布城镇住宅(zhái)数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均住宅套(tào)数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅销(xiāo)售套数(shù)相加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量(liàng)到底有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存(cún)量(liàng)房(fáng)地产套数，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算中(zhōng)国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅累计销售套(tào)数里(lǐ)的期房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售套数-过(guò)去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手(shǒu)房(fáng)都是商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出(chū)2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭(tíng)都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇化进(jìn)展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一(yī)套房(fáng)并不意味着住(zhù)宅市场(chǎng)供需(xū)平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的(de)住(zhù)宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看(kàn)，美国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成人口净(jìng)流入地的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省际流动(dòng)人(rén)口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的流动人口在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工(gōng)人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价(jià)的(de)大城市(shì)租赁一套房(fáng)，在房价较低(dī)的县城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅(zhái)中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅(zhái)是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅(zhái)年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活需求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅(zhái)为一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城(c开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗héng)市家庭住(zhù)宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房(fáng)进城和老旧(jiù)小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人(rén)均住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住宅(zhái)面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去(qù)除公摊(tān)面积(jī)后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体(tǐ)户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静(jìng)态结(jié)构和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经(jīng)济资源分配(pèi)的再(zài)集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅(zhái)市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增(zēng)加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改开曼群岛属于哪个国家 开曼群岛是国家吗善(shàn)性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家(jiā)庭(tíng)比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他(tā)住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住宅(zhái)净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅需(xū)求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买(mǎi)了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用(yòng)房和(hé)其他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积还有(yǒu)约81亿(yì)平(píng)，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生(shēng)活的(de)环(huán)境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底(dǐ)的中央(yāng)经济工(gōng)作会议明确(què)指(zhǐ)出(chū)支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供(gōng)需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区(qū)和老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人，并不是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏(piān)低，其增速可能超预期。

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