文：任(rèn)泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日召开的(de)全国住房和城(chéng)乡建设工作(zuò)会议提出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行(xíng)现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地(dì)明确(què)表态，试点现(xiàn)房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有(yǒu)钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实(shí)力的(de)别(bié)建了，不(bù)能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和社(shè)会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时代(dài)步入高质量(liàng)发(fā)展阶段的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套(tào)户比超过1，从(cóng)大(dà)开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱，一(yī)手交房(fáng)，天经地义(yì)。当然(rán)二次房改是个技术(shù)活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心以(yǐ)及(jí)长效机制，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等(děng)系列风(fēng)险。取消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有(yǒu)助于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有(yǒu)助于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议(yì)取(qǔ)消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引(yǐn)入了(le)商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一(yī)般(bān)有严格的监管保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准后(hòu)才可以开始销售，买家在(zài)购买(mǎi)期(qī)房后(hòu)并非像中(zhōng)国一样在支付完首付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完全交房前进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预售(shòu)制度是需要(yào)严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消(xiāo)预售制度(dù)有助(zhù)于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保交楼(lóu)、恢(huī)复市场信心和房(fáng)地产长(zhǎng)效(xiào)机制。这是个(gè)技术(shù)活，只要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一定能化解(jiě)这个(gè)难题，让房地(dì)产回归实(shí)体经济和(hé)居住属(shǔ)性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例(lì)外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大(dà)措(cuò)施。在当(dāng)前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金(jīn)融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务(wù)院发(fā)展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方案研(yán)究时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进(jìn)行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(sh鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙āng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中(zhōng)国香港(gǎng)还未推行公共房屋制(zhì)度(dù)，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼宇(yǔ)买卖多(duō)数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是(shì)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等问题(tí)。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快。

　　鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙ng>在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着(zhe)独到的见解，在(zài)努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格(gé)、订(dìng)购方(fāng)法(fǎ)等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的(de)订(dìng)金(jīn)，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落(luò)成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压(yā)力(lì)，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成为当时(shí)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的一大特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的(de)改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核(hé)心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现过(guò)“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不断完(wán)善、规范化，建立健(jiàn)全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场(chǎng)健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门(mén)提(tí)升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度(dù)的(de)监管(guǎn)，即要求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能(néng)力把项目(mù)完成，资(zī)金(jīn)需放入(rù)律(lǜ)师所(suǒ)托管(guǎn)，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使前期发展工业化的(de)进程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配套问题(tí)，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发(fā)展(zhǎn)起(qǐ)步较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度(dù)也(yě)出现了分配不(bù)公、效(xiào)率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少大型(xíng)房地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港(gǎng)预售商(shāng)品房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件，大力支持国内房地(dì)产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改(gǎi)革(gé)，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决(jué)定(dìng)停止住房(fáng)无(wú)偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化、住房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利(lì)分房(fáng)转向市场经(jīng)济(jì)的(de)商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制(zhì)，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的(de)开发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极(jí)大作(zuò)用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制(zhì)度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体(tǐ)来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产开发商办理预售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登记-交付(fù)房屋。在(zài)购房过(guò)程(chéng)中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的形式一次性付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这点(diǎn)与中国(guó)香(xiāng)港的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金(jīn)回笼周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居(jū)民从筒子(zi)楼住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨(jù)大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来，城镇化进程进(jìn)入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成(chéng)区面(miàn)积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地城镇住(zhù)宅存(cún)量(liàng)从(cóng)不到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平(píng)方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面(miàn)积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地(dì)产行业的发展。中国内地房地产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资(zī)完成(chéng)额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有(yǒu)、从国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地(dì)产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经济(jì)高增(zēng)长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占(zhàn)固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷款余额(é)的比重看(kàn)，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占(zhàn)社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元(yuán)、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低(dī)，居民投(tóu)资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)，当(dāng)前的负(fù)面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面(miàn)看，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房者承担的风险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得(dé)款项应当用于有(yǒu)关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)监管规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程(chéng)总(zǒng)额报价(jià)计算(suàn)重(zhòng)点资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资(zī)金(jīn)如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这些方(fāng)式(shì)套取的资金，在(zài)房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金，一(yī)般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比(bǐ)重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格并(bìng)提(tí)供验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者(zhě)提(tí)供一定(dìng)的(de)保修期，通常(cháng)1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方数据(jù)，2021年美国平均首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余款支(zhī)付方(fāng)面，除定金或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后通(tōng)过按揭贷(dài)款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公(gōng)证行或产权保险公(gōng)司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而(ér)开发(fā)商在房屋(wū)建设(shè)过程中的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度(dù)向开发商提供一定比例(lì)的(de)贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金直接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放(fàng)款后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律全(quán)部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付(fù)公证费和(hé)土地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工(gōng)期支付房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例(lì)因项目而异。一般来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全(quán)部完工，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款给予购房者一(yī)定使(shǐ)用期限(xiàn)，期(qī)限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保险公司(sī)针对期(qī)房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功(gōng)能是(shì)当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公(gōng)司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立(lì)合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一名律(lǜ)师，负责(zé)沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付(fù)交换合(hé)同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商(shāng)出现财务、经(jīng)营(yíng)问题(tí)时(shí)，购房者10％的(de)定金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低(dī)，一般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交(jiāo)付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确(què)认工程进(jìn)度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进(jìn)入开发商(shāng)账户前经(jīng)过两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易(yì)立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成“预售房(fáng)定金保全措施”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供(gōng)给严(yán)重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本(běn)政(zhèng)府1952年出(chū)台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多次(cì)修订(dìng)，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引(yǐn)业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日(rì)元(yuán)的(de)部分，法律要(yào)求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购(gòu)房合同时(shí)，开发商(shāng)向(xiàng)金融机(jī)构或指(zhǐ)定保证机构或保险机(jī)构签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置(zhì)购房者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应的保证金证明(míng)书(shū)交付给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期(qī)房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金融机构或(huò)保证(zhèng)机构或保(bǎo)险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金(jīn)，一般(bān)约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支(zhī)付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约(yuē)可(kě)返还(hái)相当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门(mén)项目资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者需支付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条例》对(duì)期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支(zhī)付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款也依照(zhào)工(gōng)程进度放款，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的(de)订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金账户，账户资金(jīn)提(tí)取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和(hé)房企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企包括民营企业，加大支持力度，由优质(zhì)房企牵(qiān)头并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复(fù)杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制(zhì)。长(zhǎng)效机(jī)制四(sì)大关(guān)键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监(jiān)管环(huán)节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行(xíng)的第三方资(zī)金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部(bù)门直(zhí)接监管，以此(cǐ)防止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发商应(yīng)对(duì)房屋质量问题(tí)全(quán)权(quán)负(fù)责、免费(fèi)维(wéi)修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消(xiāo)商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

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