饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管(guǎn)部门(mén)的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监(jiān)管总局联合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意(yì)见提及，近年(nián)来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优(yōu)势收取过高费(fèi)用(yòng)、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内(nèi)容、合(hé)理确(què)定经纪服务(wù)收费、严(yán)格实行明码标价等十方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二(èr)线城(chéng)市二手(shǒu)房交(jiāo)易(yì)占比逐渐(jiàn)增加。以北京、上海(hǎi)为例(lì)，二手房占市场成(chéng)交比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于(yú)金(jīn)额不低(dī)的(de)大宗(zōng)交(jiāo)易，由于(yú)二手房交(jiāo)易成本(běn)较高、交易周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居(jū)民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很(hěn)多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费(fèi)、担保费等(děng)，对居民造成额外(wài)的负担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房(fáng)市场交易过程中(zhōng)讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意存(cún)在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进行(xíng)规范(fàn)和秩序整(zhěng)顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进(jìn)这项工(gōng)作的(de)意义(yì)更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务(wù)行业(yè)关注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问(wèn)题(tí)。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监(jiān)管的(de)重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额(é)不低(dī)的中介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费(fèi)率计算(suàn)，一套1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上(shàng)，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费(fèi)用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分档定价。引(yǐn)导由交易双(shuāng)方(fāng)共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目(mù)前(qián)房地产经纪服(fú)务收费标准的最(zuì)早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建设部(bù)下发的《关于房(fáng)地产中介服务收费的(de)通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成交(jiāo)价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行(xíng)的2014年更新后的收费(fèi)标准，即根据这样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住(zhù)宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易各方协商同意，可在规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消(xiāo)了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个(gè)政(zhèng)府定价，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多(duō)少由各中介(jiè)机(jī)构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构(gòu)在实际收取费用过程中(zhōng)，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务过(guò)程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进(jìn)行明码标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取(qǔ)过(guò)程(chéng)中，会结合房(fáng)屋(wū)价(jià)值及工资标准，综合计算出合(hé)适(shì)的中(zhōng)介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明(míng)码(mǎ)标价问(wèn)题，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务(wù)项目、服(fú)务内容和收(shōu)费(fèi)标(biāo)准，不得混合(hé)标价和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服务(wù)和延(yán)伸服务，应当分别明(míng)确(què)服务项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构收费前应当向交易当(dāng)事(shì)人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事人签字确(què)认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明(míng)显高于市场平均水平的房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机(jī)构，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将(jiāng)会同(tóng)市(shì)场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈等(děng)综合措施进行(xíng)重点监(jiān)管。市讳疾忌医的故事简短，讳疾忌医的故事和寓意(shì)场监管部(bù)门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵(zòng)经(jīng)纪(jì)服务收费等违反(fǎn)价格和反(fǎn)垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市场监管部门要(yào)依法依(yī)规纳入国(guó)家企业信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费(fèi)要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未来(lái)豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产(chǎn)华(huá)南(nán)区总裁兼深圳中原(yuán)总经(jīng)理郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实行分(fēn)档定(dìng)价，合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租(zū)赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅(zhái)和普宅本来收费就不(bù)同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对市场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当前两(liǎng)部门提出的意见(jiàn)仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲(gāng)领性文件(jiàn)而非规(guī)定，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落(luò)地(dì)执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪服务领域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业健康发(fā)展。同时，由于(yú)二手(shǒu)房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵押(yā)、不(bù)同税费等都可能对交易(yì)产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产经纪服(fú)务行业(yè)的专业性提出更高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆(lù)骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过(guò)程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下(xià)家各支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市的二手房交易过(guò)程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地位，从而会出现(xiàn)中(zhōng)介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一些房东(dōng)愿意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通过转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为向购(gòu)房者单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中介公司可能会利用其(qí)支(zhī)配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费(fèi)的(de)基础(chǔ)上，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这部分费用，房(fáng)东往(wǎng)往会将其转再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房者，这实(shí)际上相(xiāng)当(dāng)于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门提(tí)出(chū)严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于(yú)提高(gāo)交易(yì)中(zhōng)操作的(de)透(tòu)明度，也(yě)有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称(chēng)。

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