导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产(chǎn)持(chí)续(xù)低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国地产(chǎn)是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试(shì)图厘(lí)清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的(de)近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如商业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适(shì)不是(shì)人(rén)均(jūn)一间房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国(guó)家还有很大差距。人均住宅(zhái)间数(shù)大于1同样不(bù)意味着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居民(mín)户(hù)均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户(hù)城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味(wèi)着户户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会大(dà)于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地(dì)产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模(mó)缩小，一(yī)人户(hù)、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致(zhì)家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块(kuài)的分化日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭住在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的人(rén)均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在(zài)不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中(zhōng)国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供给存在不(bù)足，这是过去二十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地产大(dà)分化时代(dài)已至，大分化时代(dài)下(xià)地产矛盾则更(gèng)多(duō)体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大(dà)分化(huà)必(bì)将(jiāng)体现在不(bù)同(tóng)能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全国(guó)已(yǐ)有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子是否(fǒu)已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布(bù)，我们无法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前的房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发(fā)展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发(fā)布会上(shàng)，负责人(rén)对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑(zhù)数据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相关(guān)。单单从(cóng)人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数不能完(wán)全反映出(chū)城(chéng)镇居民的(de)居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商品住宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直接公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源（人口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅数量，我们(men)主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到居(jū)民住(zhù)宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量到底有多少，目前缺(quē)乏一(yī)个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比近9成(chéng)。本文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其(qí)次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他住宅和购买二(èr)手房(fáng)都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年内陆续交付(fù)使用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民(mín)已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味(wèi)着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着(zhe)住宅市场供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生(shēng)的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均(jūn)高于(yú)1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应(y耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗īng)求，造(zào)成房价或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭(háng)州以及(jí)南京工作的流(liú)动人口在老家拥有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价(jià)的大(dà)城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人(rén)口的租赁与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着建筑结(jié)构松(sōng)散、设施陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户(hù)的生活带来了(le)很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有(yǒu)的住宅面(miàn)积占比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区(qū)很(hěn)难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据(jù)七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农(nóng)民带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住(zhù)宅存在(zài)困难(nán)，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用住(zhù)宅面积为40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数(shù)，需(xū)要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿(yì)平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均(jūn)住宅(zhái)面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产还会有需求么？耳钉买925银好还是999好，925银适合养耳洞吗

　　我们测算得到中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人(rén)口(kǒu)静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有(yǒu)需(xū)求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需(xū)求(qiú)主要(yào)来自于四个(gè)方(fāng)面(miàn)。

　　第一(yī)，户均(jūn)人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数(shù)增多(duō)，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断(duàn)下(xià)降，六普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二(èr)，人(rén)口迁移导致经济发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的(de)分化日益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素逐步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集(jí)中吸引(yǐn)着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买房(fáng)租房(fáng)，给迁入(rù)地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而(ér)出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自(zì)然增加人(rén)口仅为6.5万人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个(gè)百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相吻合(hé)。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买二手(shǒu)房(fáng)。在新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家(jiā)庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购买经(jīng)济适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性(xìng)需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与经济水平有着(zhe)密(mì)切正向联(lián)系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这(zhè)是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来将是(shì)住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单局限于城市(shì)能级之(zhī)间差异(yì)，优质(zhì)小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因(yīn)此可能存在统(tǒng)计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可(kě)能(néng)偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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