导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化(huà)时(shí)代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房(fáng)地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国地产是(shì)否过剩(shèng)的(de)讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地(dì)产(chǎn)存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较(jiào)发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数(shù)据，我们(men)根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算结果显(xiǎn)示(shì)，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似乎意(yì)味着户户有房，然而事实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不(bù)平衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅(zhái)套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满足(zú)流动人口的(de)租赁(lìn)和置业需求(qiú)。全国(guó)总人口(kǒu)的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍(réng)有四(sì)大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户(hù)、两人户(hù)占比不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数增多。小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋(qū)势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口(kǒu)净迁入城市的(de)新增住(zhù)宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国(guó)家有着不(bù)小差距(jù)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公布，我们(men)无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国(guó)户均(jūn)拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾(zāi)害综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的(de)新闻发布会上，负责人(rén)对(duì)外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写亿栋房屋(wū)建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到(dào)3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量有(yǒu)关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住面(miàn)积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全(quán)反映出城镇居民的(de)居(jū)住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)、自建(jiàn)房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计(jì)算中国居民(mín)户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商品住(zhù)宅(zhái)数量极(jí)少，可(kě)忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套(tào)数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加(jiā)，我们(men)就能够(gòu)得到(dào)当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前(qián)缺乏一个(gè)准确统(tǒng)计。我(wǒ)们(men)利用既有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套(tào)数，并进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中期房占比近(jìn)9成。本文去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期(qī)房(fáng)销售(shòu)，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装(zhuāng)修的时间，取最(zuì)大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下(xià)来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都(dōu)是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房(fáng)顺利，已购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已经达(dá)到了户均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味着住宅市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际(jì)经验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套(tào)户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一(yī)套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租(zū)迅速(sù)上(shàng)涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动(dòng)人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及(jí)南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上会(huì)占(zhàn)据两(liǎng)套房，在高房(fáng)价(jià)的大城市租(zū)赁一(yī)套房，在房(fáng)价较低的县城购买一套(tào)房(fáng)。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大(dà)流动(dòng)人口(kǒu)的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇(zhèn)居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着建(jiàn)筑结(jié)构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化、管道等基(jī)础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给(gěi)住户的生活(huó)带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并(bìng)且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭(tíng)户(hù)数(shù)拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在(zài)未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当然这与城市土地资源紧(jǐn)张有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两(liǎng)年(nián)间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半(bàn)的(de)家庭(tíng)人均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除(chú)20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家(jn. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写iā)庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人均(jūn)住(zhù)宅面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但(dàn)若去除公摊(tān)面积后，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地(dì)产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年(nián)我国(guó)城(chéng)镇家庭户均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人(rén)户(hù)、二人户的占比明显上(shàng)升(shēng)，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二(èr)，人口(kǒu)迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市(shì)圈中(zhōng)心城(chéng)市流入，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租(zū)房，给迁入地住宅市场带来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万(wàn)人，自(zì)然增加(jiā)人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家庭(tíng)拆迁(qiān)改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例(lì)从(cóng)12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二手房(fáng)。在(zài)新增住宅需(xū)求(qiú)中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房、购(gòu)买经济适用房和其他分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的住宅建(jiàn)筑面积(jī)还(hái)有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民追求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性需求有待(dài)释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅(zhái)家庭希望(wàng)提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中央(yāng)经济工作(zuò)会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)与人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错配(pèi)，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速上涨(zhǎng)基石。那(nà)么未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲(chōng)突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对(duì)住宅，因(yīn)此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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