5月以(yǐ)来，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募基金为代(dài)表(biǎo)的(de)机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日(rì)时(shí)所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基(jī)金(jīn)一季报统(tǒng)计(jì)，龙(lóng)头与地方国企央企获(huò)得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细(xì)作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对(duì)房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元，占(zhàn)其(qí)所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产中的占比却断崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出(chū)现了三年来(lái)的首次回(huí)升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业(yè)的(de)持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得(dé)以延续。数(shù)据统(tǒng)计显示，公募重(zhòng)仓持(chí)有房(fáng)地产板块(kuài)一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公(gōng)募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名(míng)第二的(de)是(shì)招商(shāng)蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房(fáng)地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场(chǎng)乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需(xū)要时间周(zhōu)期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化(huà)时代，一二线城市好于三(sān)四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获(huò)行业贝(bèi)塔的红利期一去不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资(zī)机会(huì)的。但(dàn)在这几年(nián)特殊(shū)的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类(lèi)似的行业也出现了一些机(jī)会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指(zhǐ)出(chū)。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平(píng)方米建筑面(miàn)积，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕(lǚ)功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已告(gào)别住房短缺(quē)时代，而(ér)目前居民(mín)的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年(nián)18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的(de)时(shí)代已经过去，未来行业的需(xū)求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清(qīng)的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够(gòu)通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的方式，获(huò)得市占率的提(tí)升。当(dāng)行(xíng)业需求见顶(dǐng)回落时，行业的(de)贝(bèi)塔(tǎ)已经(jīng)过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机(jī)会(huì)，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到股(gǔ)票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作个股成为公(gōng)募乃至整体机(jī)构的务实之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房(fáng)地产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成(chéng)香饽饽

　　5月以来(lái)，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股(gǔ)中，本(běn)月以来实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务(wù)为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的(de)主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项(xiàng)目、酒店经(jī吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗ng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实(shí)现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日(rì)时(shí)的首季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括(kuò)公募(mù)的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻(jī)身(shēn)前(qián)十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房(fáng)企，其第一季(jì)度(dù)的(de)收入利润规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代(dài)出租率复苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另一(yī)方面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样(yàng)的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地(dì)产公司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指(zhǐ)基首季新(xīn)杀入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具(jù)体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球基金相关人士分析(xī)：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对应(yīng)潜在毛利(lì)率在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获(huò)取低(dī)成本土地，龙头房企的(de)拿(ná)地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债(zhài)率(lǜ)普(pǔ)遍都(dōu)在(zài)100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪潮下(xià)，央国企地(dì)产(chǎn)股(gǔ)或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存(cún)的(de)优势。央企地产公司，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于民营地吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗(dì)产公司也是(shì)更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于减值、土地资源债(zhài)权债务关(guān)系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企业的资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估(gū)值的修(xiū)复(fù)更明显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提(tí)升后，行业(yè)进(jìn)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现(xiàn)金流创造(zào)能力，以此带(dài)来(lái)估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的质量好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续现(xiàn)金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业(yè)内部(bù)将出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过(guò)国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去持续观察国(guó)企央(yāng)企在三(sān)个方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份(fèn)额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的(de)业(yè)绩出(chū)现的整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了(le)业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业(yè)绩出现明显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去(qù)两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在房(fáng)地产(chǎn)的(de)复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市场从(cóng)四月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个(gè)市场乏力现象(xiàng)。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出(chū)，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心(xīn)，这(zhè)个(gè)时候，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本面(miàn)的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体(tǐ)现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文(wén)中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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