文(wén)：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议提出(chū)“有条件(jiàn)的可以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确(què)表态(tài)，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房(fáng)子，还(hái)烂尾(wěi)了(le)，这是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了(le)，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大(dà)开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然(rán)趋(qū)势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计(jì)，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房(fáng)销售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从(cóng)个人(rén)层面看，预售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房(fáng)企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其实(shí)，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在(zài)购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一样在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余(yú)全部房款(kuǎn)，而(ér)是(shì)根据开发商(shāng)工(gōng)程进度(dù)在完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)，所以不(bù)如借机取(qǔ)消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是(shì)对购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代，好房(fáng)幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在(zài)国(guó)务院发展研究(jiū)中心参与财税改(gǎi)革方案研(yán)究时(shí)，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成的(de)专著《房地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中国(guó)香港还(hái)未推行公共房(fáng)屋制(zhì)度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木屋或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数(shù)居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽(suī)然(rán)楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题(tí)，不(bù)少(shǎo)地(dì)产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地(dì)产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着独(dú)到的(de)见解(jiě)，在(zài)努力(lì)寻(xún)求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房(fáng)产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中国香港房地产市场的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花(huā)模式推(tuī)动(dòng)了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也(yě)出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促(cù)进(jìn)市(shì)场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花(huā)制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在(zài)预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要(yào)求律师行在银(yín)行开设的(de)信(xìn)托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行(xíng)的(de)责任(rèn)上升(shēng)，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最大风险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引(yǐn)进(jìn)“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内地面临(lín)住房需求(qiú)大和供(gōng)给量短(duǎn)缺问题，引入“卖(mài)楼花(huā)”制度。建国(guó)以来，中国(guó)内(nèi)地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工(gōng)业化(huà)的进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房基(jī)础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房”的福利(lì)分(fēn)房(fáng)制度，住房市场(chǎng)发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分房制度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因此福利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房地产开发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市(shì)场的一针(zhēn)强心(xīn)剂(jì)。从1994年起，中国内地逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国(guó)务院出台《关于进一(yī)步(bù)深化城(chéng)镇住(zhù)房制度改(gǎi)革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通知》文(wén)件，决定停(tíng)止住房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会(huì)化的(de)住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房转向市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发(fā)商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后，经(jīng)调整形成契合中国(guó)内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为(wèi)了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国(guó)内地实践过(guò)程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记-交付房屋(wū)。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能已(yǐ)拿到了(le)全部购房款，这点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启了(le)高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了(le)房地产市场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也提高了居(jū)民居住水平，中国内(nèi)地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子楼住到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城(chéng)镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销售最主要方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销(xiāo)售面(miàn)积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动了中国内(nèi)地房地产行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来(lái)房(fáng)地产也成为(wèi)拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉动(dòng)的投资占全社会(huì)固定资产投资的(de)51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占社融存量(liàng)比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致银行(xíng)不良(liáng)率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较(jiào)低，居民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手交钱一(yī)手交货(huò)，预售制是对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发(fā)商(shāng)之间(jiān)的购房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关系，如果开(kāi)发商发(fā)生违(wéi)约，购房(fáng)者只(zhǐ)能(néng)根据购房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合同按时向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企(qǐ)因为市场波动或经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过(guò)与购房(fáng)者签(qiān)订的预(yù)售合同和(hé)按(àn)揭合(hé)同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归(guī)根结底两个(gè)字那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售(shòu)商品房所得款(kuǎn)项应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全(quán)国并没有统(tǒng)一的预售资(zī)金(jīn)监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资(zī)金比例(lì)为总预售款(kuǎn)的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计算(suàn)重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管(guǎn)账户(hù)、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用(yòng)，导致楼盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的(de)？实际上，在(zài)过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程(chéng)进度所需。通(tōng)过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度上把(bǎ)风险甩(shuǎi)给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国(guó)外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购房(fáng)者(zhě)预(yù)付资金，一(yī)般(bān)设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购(gòu)房(fáng)者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房(fáng)屋(wū)交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的(de)房(fáng)款。二是开发(fā)商为购(gòu)房者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定(dìng)期(qī)限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第三(sān)方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年(nián)美(měi)国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商(shāng)挪用资金(jīn)，购房者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司(sī)的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一(yī)定比例的贷(dài)款(kuǎn)，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施(shī)工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需(xū)取得由政府相关部门经(jīng)审查(chá)后发(fā)放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采(cǎi)用(yòng)固定利率(lǜ)，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国开发商在(zài)项目(mù)获(huò)批后即可(kě)预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金退还。如由于任何原(yuán)因不(bù)能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于(yú)购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支(zhī)付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次(cì)发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购(gòu)房者一定(dìng)使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对(duì)期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交房前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比悔辱的意思解释，悔辱的意思和拼音是什么(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例(lì)相(xiāng)对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在确认工程进(jìn)度(dù)、支付相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资金在进入开发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还(hái)定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护(hù)方面，根(gēn)据(jù)日本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发(fā)商必须完成(chéng)定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发(fā)商倒闭导致期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)可(kě)凭(píng)保证金(jīn)证明(míng)书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前(qián)只需(xū)支付最多不超20％的(de)定金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购房者即(jí)可向银(yín)行申请(qǐng)贷(dài)款，但交(jiāo)房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的(de)剩余房款在(zài)交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满(mǎn)1年(nián)保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有(yǒu)统(tǒng)一的选购权合同以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所(suǒ)有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订(dìng)后、地(dì)基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等完工(gōng)等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而(ér)增加(jiā)，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购房(fáng)者的(de)订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的(de)房屋保修(xiū)期，此后购房者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当(dāng)前房(悔辱的意思解释，悔辱的意思和拼音是什么fáng)地产到(dào)了政策(cè)出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的(de)金融(róng)工(gōng)具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组(zǔ)整个行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建(jiàn)立按工(gōng)程进(jìn)度付(fù)款机制或交房后按揭贷(dài)款机(jī)制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的(de)第(dì)三方资金监管机构，或由(yóu)政府(fǔ)相关部(bù)门直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题(tí)全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束(shù)后支付(fù)尾款。

　　三，长期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑(duì)现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 悔辱的意思解释，悔辱的意思和拼音是什么