近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投(tóu)资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标的时应了(le)解(jiě)资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格(gé)的变化(huà)。基金份额二级(一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？jí)市场价格(gé)受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素(sù)的综合(hé)影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要(yào)来(lái)自基(jī)础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料(liào)和信息(xī)披(pī)露文件，结合(hé)行(xíng)业(yè)及市场情况，可以分(fēn)析基础设施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作(zuò)为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二(èr)级市场价(jià)格变化(huà)导(dǎo)致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏(kuī)，分红作为(wèi)基(jī)金份一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？额持有人(rén)实(shí)际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运(yùn)营高级副(fù)总监李华(huá)平也表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施(shī)证券投资(zī)基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基金(jīn)年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形(xíng)式分配给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这(zhè)类(lèi)产品的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同于债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从机构投资者的角度(dù)来看(kàn)，一方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构投资(zī)者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性(xìng)，在有效控制风(fēng)险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红(hóng)除了(le)投资收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截(jié)至4月21日，今(jīn)年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产(chǎn)品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参(cān)与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复，一方面(miàn)市(shì)场热点(diǎn)呈现(xiàn)向(xiàng)股票和债(zhài)券回归的过(guò)程；另一方(fāng)面(miàn)，基础设施项目的(de)经营业(yè)绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日，将(jiāng)对基金份(fèn)额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导价做(zuò)调减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是(shì)对(duì)分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品(pǐn)的特(tè)性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收(shōu)益(yì)的(de)影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为(wèi)“分派”更为(wèi)准确(què)，分派的是本金与增值两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是(shì)持续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基金价值面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意(yì)的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增值的(de)收(shōu)益，而持(chí)有特许经营(yíng)类(lèi)产(chǎn)品的收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的(de)分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益一澳币兑换多少人民币汇率，一澳币换多少人民币？(yì)”，更看(kàn)重(zhòng)底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将(jiāng)可供分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑的(de)更新改(gǎi)造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资，有机(jī)会进(jìn)一(yī)步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营(yíng)的假设(shè)反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层(céng)资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分(fēn)红(hóng)期，投(tóu)资者可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟(gēn)现(xiàn)金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有(yǒu)两个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独立的(de)资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的资产更多(duō)关(guān)注分(fēn)派率(lǜ)高(gāo)低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层(céng)资产的(de)经营净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资(zī)产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原始权(quán)益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力(lì)等多(duō)重因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来的短期博弈(yì)机会仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议投资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分红(hóng)规模(mó)较为可观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际(jì)分红(hóng)金额与募集(jí)材料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析(xī)，结(jié)合经济及(jí)市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责人也(yě)称。

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