万柳书院，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳(liǔ)少爷”的意外走(zǒu)红，让这个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了共(gòng)同(tóng)债(zhài)务人被中国信(xìn)达追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱(qián)款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出，业主并非中赫集团，那些真(zhēn)正斥巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱(qián)人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可(kě)能(néng)没(méi)你想象的那么简单。

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　　富人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕(rào)的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日(rì)，有网(wǎng)友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产开发有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显(xiǎn)示，上述不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是中国信达(dá)资产管理股份有(yǒu)限公司北京市(shì)分(fēn)公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是(shì)一(yī)起中国信达北(běi)分(fēn)讨债的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报(bào)道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是卖出去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没(méi)有(yǒu)房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介(jiè)透露(lù)，中赫集(jí)团早就(jiù)把这75套房(fáng)子抵押出(chū)去(qù)，现在还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等(děng)知名(míng)商(shāng)业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不(bù)过，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确(què)实已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，那么，中国(guó)信达(dá)转让(ràng)这笔不良(liáng)债权回(huí)本(běn)的愿望(wàng)，或将泡汤。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没(méi)准(zhǔn)还是债主中国信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经(jīng)支付价款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果(guǒ)业主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院提出(chū)执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款(kuǎn)或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公布《最(zuì)高人民法院(yuàn)关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司(sī)法解释的方式(shì)明确了购房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住(zhù)为目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价款，主张其(qí)房屋交付请(qǐng)求权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了(le)部分价(jià)款(kuǎn)的商(shāng)品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已实际支(zhī)付剩余(yú)价款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去(qù)回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将会(huì)赔了(le)夫人(rén)又折兵？

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　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米trong>

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可(kě)以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞(ruì3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米)。

　　天眼查(chá)显(xiǎn)示(shì)，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华(huá)恒(héng)瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有(yǒu)限责(zé)任(rèn)公司成为了唯(wéi)一股(gǔ)东(dōng)，后者由(yóu)中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规模，也(yě)没有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城(chéng)最(zuì)贵的楼(lóu)盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成(chéng)为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入(rù)市场，无(wú)论是(shì)一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的(de)五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从(cóng)这句(jù)顺口溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末(mò)上市(shì)的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融(róng)创观澜(lán)嘉苑、佳兆(zhào)业(yè)广场(chǎng)、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼(yú)台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行人，被(bèi)执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不履(lǚ)行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集团正式成了“老赖”。

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　　中赫被北京国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个地步(bù)，其实(shí)是有(yǒu)迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经(jīng)就(jiù)曾(céng)深挖出背后的中赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生轨迹(jì)跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近(jìn)十年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始了(le)多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先后进军能源(yuán)市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终(zhōng)，周金辉将转型的目(mù)光，放到了(le)体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿(ná)下(xià)北京国安，总(zǒng)计(jì)花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也(yě)许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其(qí)实控人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的(de)中赫集团股份质押陆(lù)续(xù)质押，据企查查(chá)显示，目前(qián)中赫(hè)集团(tuán)共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质(zhì)权人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商业保理、北京建工、山东(dōng)国际(jì)信(xìn)托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营(yíng)状况(kuàng)没有得到(dào)改善，中赫集团也被(bèi)拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权(quán)交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利(lì)润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇还(hái)在持续(xù)质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况(kuàng)却(què)持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东(dōng)周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年(nián)1月(yuè)，因为履(lǚ)行能(néng)力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为(wèi)老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如(rú)何能(néng)独善其身？